Data Inmobiliaria
Oferta, demanda, precio y territorio, modelados para responder una pregunta de inversión — no para llenar un tablero.
Entrega 15–20 días
hábiles
Consulta sin costo
sin compromiso
NDA disponible
confidencialidad
Respuesta <24 h
días hábiles
Respaldados por Teseo Data Lab · 18+ años · 130+ proyectos · aliados de
Qué es la data inmobiliaria
La data inmobiliaria es el conjunto de datos de oferta, demanda, precio y contexto territorial de un mercado, procesados con métodos estadísticos para responder preguntas de inversión. Se distingue de un listado de precios en tres cosas: integra la demanda además de la oferta, trabaja a nivel de microzona en lugar de ciudad, y entrega sus resultados con un margen de error explícito.
En DatAlpine esa capa se construye cruzando fuentes públicas —INEGI, CONAVI, SHF— con base propia levantada en campo, sobre el registro de más de 130 proyectos y 18 años de operación de Teseo Data Lab.
Tres cosas que la data inmobiliaria no es
La confusión más común no es técnica: es esperar de un dato algo que ese dato no puede responder
No es un listado de precios
Un promedio de portal mezcla producto que no compite entre sí y precios de lista que nadie pagó. Sirve para orientarse, no para decidir.
No es un avalúo
Un avalúo responde cuánto vale un inmueble hoy. La data inmobiliaria responde cómo se comporta un mercado y hacia dónde va. Se complementan; no se sustituyen.
No es un dashboard
Un tablero muestra datos. La analítica inmobiliaria los modela: separa señal de ruido y produce una respuesta accionable con su margen de error.
Las cuatro capas de la data inmobiliaria
Un análisis que omite una de las cuatro no está incompleto: está sesgado
Oferta
Inventario en comercialización, unidades por tipología, etapas y ritmo al que el mercado saca producto nuevo. Es la capa que dice contra quién compites, no cuánta gente hay.
Fuente: Levantamiento propio en campo + registro de desarrollos
Demanda
Hogares, ingreso, crédito disponible y capacidad de compra por segmento. Sin esta capa, un análisis de precios describe lo que se pide, no lo que se puede pagar.
Fuente: INEGI, CONAVI, SHF
Precio y absorción
Precio por m² por microzona, su evolución y la velocidad real de venta. La absorción es el dato que más se omite y el que decide si un proyecto cierra o se queda en inventario.
Fuente: Base propia DatAlpine + AMPI
Contexto territorial
Uso de suelo, infraestructura, equipamiento y los movimientos que cambian una zona antes de que el precio lo refleje. Es la capa que anticipa, no la que confirma.
Fuente: Fuentes públicas municipales y estatales + análisis propio
Cómo se analiza: el método
Econometría aplicada, no promedios. Cada modelo se verifica contra el dato real antes de usarse para decidir.
Qué aplicamos
- Modelos hedónicos de precioAíslan cuánto aporta cada atributo (ubicación, superficie, amenidad) al precio final.
- Series de tiempo y proyecciónProyectan absorción y precio con intervalos de confianza, no con una sola cifra.
- Segmentación por microzonaLa unidad de análisis es la microzona, no la ciudad: dentro de una plaza conviven mercados distintos.
- Backtesting contra el dato realCada modelo se contrasta contra lo que efectivamente ocurrió antes de usarlo para decidir.
- Simulación de escenariosMonte Carlo y stress tests sobre las variables que mueven la rentabilidad del proyecto.
Por qué la microzona
Dentro de una misma ciudad conviven mercados que no compiten entre sí. Un promedio municipal mezcla producto de segmentos distintos y produce una cifra que no describe a ninguno: ni al que compra ni al que vende.
Por eso la unidad de análisis es la microzona. Es la escala a la que el precio, la absorción y la competencia se comportan de forma homogénea, y la única en la que una proyección tiene sentido operativo para un desarrollo concreto.
Qué preguntas resuelve la data inmobiliaria
Cada línea de análisis responde una decisión concreta del ciclo de un desarrollo
Análisis de Mercado + Factibilidad
Análisis integral del mercado inmobiliario + factibilidad financiera + viabilidad de producto por ciudad o microzona: absorción, precios, competencia, TIR, VPN, escenarios.
Pricing Dinámico
Sistema de precios dinámicos basado en ML que maximiza revenue ajustando por unidad, tiempo y demanda.
Vocación de Suelo / Terreno
Vocación de suelo y vocación de terreno: determinación científica del uso óptimo de un predio (residencial, comercial, mixto, industrial) con modelo financiero completo.
Viabilidad de Producto
Análisis de viabilidad de producto inmobiliario y optimización del mix de tipologías para maximizar revenue por m² construible.
Modelo Financiero Inmobiliario
Modelo financiero inmobiliario profesional con plataforma propia: TIR, VPN, flujos de caja, análisis de sensibilidad multi-variable. Reduce 4 semanas de análisis manual a 15 minutos.
Análisis de Riesgo
Due diligence riesgos: mercado, financieros, legales, operativos, ambientales. Evita errores caros.
Plusvalía por Zona
Proyección de plusvalía por microzona con modelos econométricos y validación histórica.
Factibilidad Financiera
Estudio de factibilidad financiera integral para proyectos inmobiliarios: modelo financiero, TIR, VPN, análisis de riesgo, escenarios y recomendación GO/NO GO documentada.
Dónde tenemos dato propio
Doce plazas con levantamiento y análisis a nivel de microzona
Resultados comprobados
Desarrollos inmobiliarios reales que decidieron con datos de DatAlpine / Teseo Data Lab.
Costo de adquisición (CAC)
Le Curve
Condominios de lujo
85 condominios · $4.5M MXN
Ventas anuales sostenidas
Zibatá
Desarrollo mixto 1,100 Ha
+50 desarrolladores · 2023–2024
Prospectos calificados
Rancho Nuevo Residencial
Fraccionamiento residencial
120 lotes · $650K MXN
Conversión visita-venta
Residencial Rosal
Residencial premium
65 casas · $3.2M MXN
Boletín Inmobiliario
Publicamos periódicamente un análisis del mercado mexicano con datos propios: precio, absorción y movimientos por plaza. Es gratuito y se descarga con registro.
Descargar el Boletín InmobiliarioPreguntas frecuentes
Lo que más nos preguntan sobre cómo se construye y para qué sirve la data inmobiliaria
¿Tienes una decisión que depende de un dato que no tienes?
Cuéntanos la pregunta y te decimos si se puede responder con datos, con qué método y en cuánto tiempo. La consulta inicial no tiene costo.
Hablar por WhatsAppTambién puedes escribirnos desde el formulario de contacto.