Optimización de Mix de Producto
¿Cuántos deptos de 1, 2, 3 recámaras construir? Matemáticas + Data para maximizar ROI.
Encuentra el mix óptimo de tipologías (1, 2, 3 recámaras, PH) que maximiza tu ROI considerando demanda real, restricciones de terreno, costos de construcción, y velocidad de absorción. Programación lineal + Machine Learning para decisión cuantitativa.
Solicitar Optimización de MixÍndice de Contenidos
1. Introducción
Visión general del servicio de optimización de mix de producto inmobiliario. Conoce cómo programación lineal entera y machine learning determinan el número óptimo de departamentos por tipología (1, 2, 3 recámaras, PH) que maximiza tu ROI considerando restricciones de terreno, demanda real y costos de construcción. ROI promedio +12% vs decisión intuitiva.
2. Análisis de Datos Inicial
Recopilación exhaustiva de restricciones físicas (COS, CUS, alturas permitidas, cajones de estacionamiento), normativa municipal vigente, costos de construcción por tipología ($/m²), precios de mercado por segmento, y análisis de competencia. Definimos universo de tipologías viables antes de optimizar el mix matemáticamente.
3. Recolección de Imágenes
Levantamiento fotográfico completo del terreno y entorno: topografía, vistas, accesos, infraestructura existente, y proyectos competidores cercanos. Referencias visuales de amenidades implementadas en desarrollos comparables para evaluar viabilidad de implementación y costos asociados en tu proyecto específico.
4. Evaluación de Amenidades
Análisis cuantitativo de amenidades óptimas según perfil de cliente objetivo (alberca, gym, coworking, pet park, roof garden). Modelos hedónicos muestran que amenidades representan 15% del precio de venta. Evaluamos willingness to pay del cliente vs costo de implementación para maximizar valor percibido sin sacrificar margen operativo.
5. Viabilidad de Implementación
Estudio de factibilidad multi-criterio para mix propuesto: viabilidad técnica (¿cabe en el terreno?), viabilidad comercial (¿hay demanda suficiente?), viabilidad financiera (¿genera ROI objetivo?). Simulamos 1,000+ combinaciones con programación lineal para garantizar que el mix recomendado es óptimo global, no solo heurística o intuición.
6. Validación de Selección
Recomendaciones finales con justificación cuantitativa: mix óptimo de tipologías, distribución de unidades por nivel, secuencia de construcción y lanzamiento, y estrategia de pricing diferenciado por tipología. Incluye análisis de sensibilidad: qué pasa si costos suben 10% o absorción baja 20%. Roadmap de implementación y mitigación de riesgos.
7. Pricing y Contratación
Inversión de $60K-$90K MXN (12-18 días hábiles). Incluye reporte PDF (60-80 pág), planos conceptuales de distribución, modelo Excel editable, presentación PPT ejecutiva, sesión Q&A de 60 min, y soporte 30 días. Hazlo ANTES de diseñar arquitectura: cambiar el mix después cuesta 10x más en rediseños y retrasos.
¿Cómo funciona?
El proceso paso a paso para obtener tu Optimización de Mix de Producto
Definición de Restricciones
2-3 díasAnalizamos tu terreno: superficie construible, COS, CUS, alturas permitidas, cajones de estacionamiento, y restricciones normativas. Definimos universo de tipologías viables.
- Trae el uso de suelo y normatividad actualizada
- Define restricciones presupuestarias (costo/m² construcción)
- Clarifica objetivos: ¿maximizar ROI o velocidad de venta?
Análisis de Demanda por Tipología
3-4 díasCon base de 53,000 registros de demanda, identificamos preferencias por tamaño, número de recámaras, presupuesto, y amenidades. Clustering por perfil de cliente.
- Segmentación por perfil de cliente (edad, ingreso, familia)
- Análisis de willingness to pay por tipología
- Preferencias de amenidades y acabados
Optimización Matemática
4-5 díasProgramación lineal entera para maximizar ROI o VPN sujeto a restricciones (superficie, presupuesto, normativa). Simulamos 1,000+ combinaciones de mix para encontrar el óptimo global.
- Función objetivo: maximizar ROI o VPN
- Restricciones: COS, CUS, presupuesto, normativa
- Solución óptima global (no heurística)
Proyección de Absorción
2-3 díasEstimamos velocidad de venta por tipología con base en históricos de competencia y características del proyecto. Proyección mes a mes de unidades vendidas y flujo de ingresos.
- Absorción mensual por tipología
- Curva S de ventas acumuladas
- Sensibilidad a cambios de precio
Análisis de Sensibilidad
2-3 díasSimulamos escenarios alternativos: ¿qué pasa si cambio el mix 10%? ¿Si subo precios 5%? ¿Si la absorción es 20% más lenta? Identificamos palancas clave y riesgos.
- Escenarios: optimista, base, pesimista
- Análisis tornado: variables más sensibles
- Recomendaciones de mitigación de riesgos
Entrega y Recomendaciones
1 díaReporte PDF con mix óptimo recomendado, proyección de ventas, análisis de sensibilidad, y planos conceptuales de distribución. PPT ejecutivo y sesión de Q&A.
- Mix óptimo con justificación cuantitativa
- Planos conceptuales de distribución
- 30 días de soporte para ajustes
Metodología de Optimización
Programación lineal + Machine Learning para encontrar el mix que maximiza tu retorno
Inputs del Modelo
Integramos restricciones físicas, normativas, financieras, y de mercado para encontrar el mix óptimo.
- Restricciones de terreno: COS, CUS, alturas, estacionamientos
- Normatividad municipal y estatal
- Costos de construcción por tipología
- Precios de mercado por m² y tipología
- Base de demanda: preferencias por tamaño y presupuesto
- Históricos de absorción de competencia
- Tasas de descuento y costo de capital
Técnicas de Optimización
Aplicamos programación lineal entera y algoritmos genéticos para encontrar el óptimo global.
- Programación Lineal Entera: Maximizar ROI o VPN sujeto a restricciones
- Algoritmos Genéticos: Exploración de espacio de soluciones
- Monte Carlo: Simulación de 10,000 escenarios de venta
- Clustering (k-means): Segmentación de demanda por perfil
- Análisis de Sensibilidad: Escenarios optimista, base, pesimista
- Curvas de Absorción: Proyección de ventas mes a mes
- Optimización Multi-Objetivo: Trade-off ROI vs velocidad de venta
Métricas de Precisión y Validación
Validamos el mix óptimo con backtesting de proyectos históricos y análisis de sensibilidad.
El mix optimizado genera 12% más ROI promedio vs decisión intuitiva
Monte Carlo con 10K iteraciones para intervalos de confianza
Error promedio <3% en proyección de absorción vs real
Ejemplos de Reportes
Visualiza el tipo de análisis y gráficas que recibirás
Mix Óptimo Recomendado
Distribución de unidades y margen por tipología. El mix óptimo maximiza ROI considerando demanda, costos, y restricciones.
- Unidades
- Margen %
Enfoque en 2 Recámaras
2 Rec representa 46% de unidades y 43% de ingresos. Tiene mejor balance demanda/margen (38% margen vs 32% de 1 Rec).
Penthouses = Margen Premium
Aunque son solo 6% de unidades, los PH tienen 48% de margen y aportan 9% de ingresos. Críticos para ROI global.
¿Qué recibes?
Entregables completos y listos para presentar a inversionistas
Reporte PDF de Mix Óptimo
60-80 páginas con análisis completo, mix recomendado, proyección de ventas, y análisis de sensibilidad.
- Executive Summary con mix óptimo
- Análisis de restricciones y viabilidad
- Optimización matemática (metodología y resultados)
- Proyección de absorción y flujo de ingresos
- Análisis de sensibilidad (escenarios)
- Recomendaciones de pricing por tipología
Planos Conceptuales
Layouts conceptuales de distribución de unidades en el terreno, considerando mix óptimo y normativa.
- Planta arquitectónica conceptual
- Distribución de tipologías por nivel
- Zonificación de amenidades
- Renders 3D básicos (opcional)
Modelo en Excel
Archivo Excel con modelo de optimización y proyección de ventas. Puedes ajustar supuestos y ver impacto en tiempo real.
- Mix de unidades con inputs editables
- Proyección de absorción mensual
- Flujo de ingresos por tipología
- Análisis de sensibilidad automatizado
Presentación PPT
20-30 slides ejecutivos con hallazgos clave y mix recomendado.
- Resumen ejecutivo (3 slides)
- Mix óptimo y justificación (8 slides)
- Proyección de ventas (5 slides)
- Análisis de sensibilidad (4 slides)
- Recomendaciones (3 slides)
Sesión de Q&A
Videollamada de 60 min para presentar hallazgos y resolver dudas.
Soporte 30 Días
Acceso al equipo para ajustar supuestos o hacer actualizaciones menores.
Tips y Mejores Prácticas
Recomendaciones de nuestros expertos para aprovechar al máximo este servicio
Hazlo ANTES de diseñar el proyecto arquitectónico
Si ya diseñaste el proyecto, cambiar el mix es costoso. Hazlo en fase de pre-desarrollo para ahorrar tiempo y dinero en rediseños.
No confíes solo en intuición
Muchos desarrolladores piensan "2 Rec siempre se vende más" sin validar con data. A veces 1 Rec o 3 Rec tienen mejor ROI según el mercado específico.
Considera restricciones de financiamiento
Si necesitas vender rápido para pagar el crédito puente, prioriza tipologías de absorción rápida (aunque tengan menos margen). Ajustamos el modelo a tus restricciones.
Combínalo con Análisis de Mercado
El mix óptimo depende de los precios de mercado. Contrata ambos servicios (Análisis de Mercado + Optimización Mix) para decisión integral.
Actualiza el mix si cambian condiciones
Si los costos de construcción suben 10% o los precios de mercado cambian, el mix óptimo puede cambiar. Ofrecemos actualizaciones con descuento.
Usa el mix para negociar con el banco
Un mix validado técnicamente demuestra que pensaste en absorción y ROI. Mejora tus posibilidades de aprobación de crédito.
¿Listo para empezar?
Inversión única. ROI promedio +12% vs decisión intuitiva.
Entrega en 12-18 días hábiles
Incluye:
Respuesta en menos de 24 horas • Consulta inicial sin costo • NDA disponible