Estudio de Mercado Inmobiliario
¿Cuánto vale tu proyecto? ¿A qué precio y a qué ritmo se vende? Data + econometría para decisiones de millones.
Entrega 15–20 días
hábiles
Consulta sin costo
sin compromiso
NDA disponible
confidencialidad
Respuesta <24 h
días hábiles
Respaldados por Teseo Data Lab · 18+ años · 130+ proyectos · aliados de
Un estudio de mercado inmobiliario serio responde dónde, a qué precio y a qué ritmo se vende tu producto. Nuestro análisis de mercado inmobiliario combina econometría (modelos hedónicos, Monte Carlo) y más de 50 fuentes para medir oferta, demanda, absorción y plusvalía por microzona —la base para fijar precios, definir el mix de producto y convencer a inversionistas y banca. Para desarrolladores e inversionistas en México.
¿Cómo funciona?
Modelos estadísticos avanzados + Machine Learning para máxima precisión
Kick-off y Definición de Alcance
Reunión inicial para entender tu proyecto: ubicación exacta, tipo de desarrollo (vertical/horizontal), segmento objetivo, presupuesto estimado y objetivos financieros (ROI esperado, velocidad de venta, etc.).
Recolección de Datos Multi-Fuente
Integramos 50+ fuentes: INEGI (censos, DENUE), CONAVI (oferta nueva), Banxico (tasas), MLS local, bases propietarias de demanda (53,000 registros), scraping de portales, competencia directa, y permisos municipales.
Modelado Econométrico Hedónico
Aplicamos modelos hedónicos (precios explicados por atributos), regresiones múltiples, análisis de comp set (competidores comparables), y simulaciones Monte Carlo (10,000 iteraciones) para estimar precio óptimo y dispersión de resultados.
Análisis de Demanda y Segmentación
Con base de 53,000 clientes potenciales: clustering (k-means, DBSCAN) para segmentos, análisis de preferencias, willingness to pay, y proyección de absorción (unidades/mes) por precio y tipología.
Validación y Backtesting
Backtesting con proyectos históricos (ex-post validation), validación cruzada k-fold, métricas de precisión (R² > 0.85, RMSE < 5%, MAE < 3%), y verificación de supuestos econométricos (homocedasticidad, normalidad residuales).
Entrega y Presentación
Reporte PDF Ejecutivo (80-120 páginas) con análisis completo, gráficas, mapas de calor, comp set detallado, recomendaciones de pricing y mix. Presentación PPT Ejecutiva (30-40 slides) y sesión de Q&A con tu equipo.
Kick-off y Definición de Alcance
Reunión inicial para entender tu proyecto: ubicación exacta, tipo de desarrollo (vertical/horizontal), segmento objetivo, presupuesto estimado y objetivos financieros (ROI esperado, velocidad de venta, etc.).
Recolección de Datos Multi-Fuente
Integramos 50+ fuentes: INEGI (censos, DENUE), CONAVI (oferta nueva), Banxico (tasas), MLS local, bases propietarias de demanda (53,000 registros), scraping de portales, competencia directa, y permisos municipales.
Modelado Econométrico Hedónico
Aplicamos modelos hedónicos (precios explicados por atributos), regresiones múltiples, análisis de comp set (competidores comparables), y simulaciones Monte Carlo (10,000 iteraciones) para estimar precio óptimo y dispersión de resultados.
Análisis de Demanda y Segmentación
Con base de 53,000 clientes potenciales: clustering (k-means, DBSCAN) para segmentos, análisis de preferencias, willingness to pay, y proyección de absorción (unidades/mes) por precio y tipología.
Validación y Backtesting
Backtesting con proyectos históricos (ex-post validation), validación cruzada k-fold, métricas de precisión (R² > 0.85, RMSE < 5%, MAE < 3%), y verificación de supuestos econométricos (homocedasticidad, normalidad residuales).
Entrega y Presentación
Reporte PDF Ejecutivo (80-120 páginas) con análisis completo, gráficas, mapas de calor, comp set detallado, recomendaciones de pricing y mix. Presentación PPT Ejecutiva (30-40 slides) y sesión de Q&A con tu equipo.
Tiempo total promedio
15–20 días hábiles
Metodología Econométrica
Integramos data pública, privada y propietaria para obtener una foto completa del mercado
Fuentes de Datos (50+)
- INEGI: Censos de población, DENUE (unidades económicas), ENOE
- CONAVI: Oferta nueva, permisos, RUV (Registro Único de Vivienda)
- Banxico: Tasas de interés, inflación, crédito hipotecario
- MLS local y portales inmobiliarios (scraping automatizado)
- Base propietaria de demanda: 53,000 registros de clientes potenciales
- Competencia directa: precios, inventarios, velocidad de venta
- Permisos municipales y catastro para pipeline de oferta futura
Modelos Econométricos
- Modelos Hedónicos: Precio como función de atributos (ubicación, tamaño, amenidades)
- Regresión Múltiple: Variables explicativas con coeficientes interpretables
- Simulaciones Monte Carlo: 10,000 iteraciones para distribución de resultados
- Machine Learning: Clustering (k-means, DBSCAN) para segmentación
- Análisis de Series de Tiempo: Tendencias, estacionalidad, proyecciones
- Comp Set Analysis: Benchmarking con proyectos comparables
- Sensitivity Analysis: Impacto de variaciones en supuestos clave
Métricas de Precisión y Validación
R² > 0.85
Coeficiente de Determinación
El modelo explica +85% de la variación de precios
RMSE < 5%
Error Cuadrático Medio
Desviación promedio menor a 5% del precio real
MAE < 3%
Error Absoluto Medio
Error promedio absoluto menor a 3%
Ejemplos de Reportes
Visualiza el tipo de análisis y gráficas que recibirás
Precio Promedio por Zona
Análisis comparativo de precios/m² en diferentes zonas de la ciudad. Identifica dónde está la demanda insatisfecha (alta demanda, baja oferta) vs zonas saturadas.
- Precio promedio/m²
Zonas Premium vs Emergentes
Centro tiene precio más alto ($45K/m²) pero demanda moderada. Suburbio A tiene precio bajo ($25K/m²) con demanda muy alta: oportunidad de desarrollo.
Ratio Demanda/Oferta
Suburbio A tiene ratio 1.86 (520/280), indicando déficit de oferta. Sur tiene ratio 0.67 (280/420), indicando saturación.
Consulta inicial sin costo · respuesta en <24 h
¿Qué recibes?
Entregables completos listos para presentar a inversionistas
Reporte PDF Ejecutivo
80-120 páginas con análisis completo de mercado, gráficas, mapas de calor, comp set detallado, y recomendaciones de pricing.
- Executive Summary (5 páginas)
- Análisis de Oferta y Demanda (20 páginas)
- Modelos Econométricos y Resultados (25 páginas)
- Comp Set y Benchmarking (15 páginas)
- Recomendaciones de Pricing y Mix (10 páginas)
- Anexos: Metodología, fuentes, supuestos (25 páginas)
Presentación PPT Ejecutiva
30-40 slides ejecutivos listos para presentar a inversionistas, socios, o consejo directivo.
- Resumen Ejecutivo (5 slides)
- Análisis de Mercado (10 slides)
- Hallazgos Clave y Recomendaciones (8 slides)
- Modelo Financiero Simplificado (5 slides)
- Next Steps y Timeline (2 slides)
Sesión de Q&A
Videollamada de 90 min con tu equipo para explicar hallazgos, resolver dudas, y discutir implicaciones estratégicas.
- Presentación de hallazgos clave (30 min)
- Sesión de preguntas y respuestas (45 min)
- Discusión de next steps (15 min)
Bases de Datos en Excel
Archivos Excel con data procesada: comp set, precios por zona, variables hedónicas, proyecciones.
- Comp Set detallado (proyectos comparables)
- Precios históricos por zona
- Variables hedónicas y coeficientes
- Proyecciones de precio y absorción
Soporte 30 Días
Acceso directo al equipo de analistas por 30 días para resolver dudas, actualizar supuestos, o hacer ajustes menores.
- Respuesta en <24h por email o WhatsApp
- 1 revisión menor sin costo adicional
- Actualizaciones de data si hay cambios de mercado
Mapas de Calor GIS
Mapas georreferenciados con zonas de calor por precio, demanda, oferta, y variables socioeconómicas.
- Mapa de precios por colonia
- Mapa de densidad de demanda
- Mapa de competencia (oferta nueva)
- Capas de variables clave (ingreso, población, etc.)
Tips y Mejores Prácticas
Recomendaciones de nuestros expertos para aprovechar al máximo este servicio
Define tu segmento objetivo ANTES del análisis
Si tienes claro tu target (ej: clase media-alta, 30-45 años, familias), podemos afinar los modelos y filtrar la base de demanda para darte insights ultra-específicos.
Comparte información de tu terreno y competencia
Cuanto más sepamos de tu terreno (topografía, servicios, restricciones) y competencia directa (precios, velocidad de venta), más preciso será el análisis.
Usa el análisis para negociar precio de terreno
Si aún no compraste el terreno, el análisis de mercado te da argumentos técnicos para negociar precio. Un desarrollador nuestro ahorró 18% en adquisición con nuestro reporte.
Actualiza el análisis si pasa más de 6 meses
El mercado inmobiliario cambia rápido. Si han pasado 6+ meses desde el análisis, considera una actualización (ofrecemos descuento 40% para clientes recurrentes).
Combínalo con Simulador Financiero
El análisis de mercado te da el precio óptimo. El Simulador Financiero te dice si el proyecto es viable a ese precio. Contrata ambos para paquete completo.
Presenta el reporte a inversionistas
Nuestros reportes son tan rigurosos que muchos clientes los usan para pitch a inversionistas o solicitar financiamiento bancario. Incluye NDA si es necesario.
Resultados comprobados
Desarrollos inmobiliarios reales que decidieron con datos de DatAlpine / Teseo Data Lab.
Costo de adquisición (CAC)
Le Curve
Condominios de lujo
85 condominios · $4.5M MXN
Ventas anuales sostenidas
Zibatá
Desarrollo mixto 1,100 Ha
+50 desarrolladores · 2023–2024
Prospectos calificados
Rancho Nuevo Residencial
Fraccionamiento residencial
120 lotes · $650K MXN
Conversión visita-venta
Residencial Rosal
Residencial premium
65 casas · $3.2M MXN
Preguntas frecuentes
Estudio de mercado inmobiliario: qué es, qué incluye y cómo se cotiza
¿Listo para tu estudio de mercado?
Cotización a la medida según la ciudad, el tamaño del proyecto y el alcance.
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