Análisis de Vocación de Suelo
¿Qué construir en mi terreno? Vivienda, comercial, mixto? Data para decidir.
Determina el uso óptimo de tu terreno con análisis técnico, demográfico, normativo, y financiero. Comparamos 3-5 vocaciones alternativas y recomendamos la que maximiza ROI considerando mercado, normativa, y contexto urbano. Evita errores millonarios por vocación incorrecta.
Solicitar Análisis de VocaciónÍndice de Contenidos
1. Resumen Ejecutivo
Síntesis de hallazgos clave del análisis econométrico de vocación de suelo: recomendación de uso óptimo del terreno (vivienda vertical/horizontal, comercial, oficinas, uso mixto), justificación cuantitativa con scoring multifactorial, ROI esperado por vocación, y ventana de oportunidad temporal. Incluye análisis FODA y roadmap de permisos y desarrollo para vocación recomendada.
2. Contexto del Proyecto
Descripción detallada del terreno: ubicación exacta con coordenadas GPS, superficie (m²), topografía y desniveles, servicios disponibles (agua, drenaje, luz, gas), accesos vehiculares y peatonales, y contexto urbano (centralidades cercanas, infraestructura, equipamiento). Análisis de ventajas competitivas geográficas vs terrenos comparables en radio de 3-5 km.
3. Metodología Econométrica
Modelos econométricos avanzados y análisis multi-criterio (AHP) para evaluar vocaciones: análisis espacial con GIS (buffers, heat maps, accesibilidad), modelos gravitacionales de atracción de demanda, evaluación normativa (COS, CUS, alturas, restricciones ambientales), y análisis de oferta-demanda por segmento. Integramos data de INEGI, CONAVI, planes de desarrollo urbano y catastro municipal.
4. Análisis de Mercado
Estudio exhaustivo del mercado inmobiliario local en radio de 3 km: oferta existente y pipeline (permisos) por segmento (social, media, premium), velocidad de absorción histórica, precios por m² por tipo de uso (residencial, comercial, oficinas), y proyección de demanda con crecimiento demográfico INEGI. Identifica déficit vs saturación por vocación para detectar oportunidades de mercado.
5. Modelado por Vocación
Evaluación comparativa de 3-5 vocaciones alternativas para tu terreno: viabilidad técnica (normativa, topografía, servicios), viabilidad comercial (demanda proyectada, competencia), y viabilidad financiera (ROI, TIR, VPN) para cada vocación. Ejemplo: Vivienda Vertical score 9.0/10 (ROI 24%) vs Comercial score 6.1/10 (ROI 15%). Modelo financiero preliminar por vocación.
6. Matriz de Decisión
Matriz comparativa con scoring multifactorial ponderado por importancia: ubicación (25%), demanda (20%), normativa (15%), ROI (20%), riesgo (10%), timing (10%). Vocación óptima es la que maximiza score global considerando todos los factores. Incluye análisis de sensibilidad: qué pasa si cambia uso de suelo o entran 2 competidores. Recomendación final con nivel de confianza estadística.
7. Pricing y Contratación
Inversión de $75K-$105K MXN (15-20 días hábiles). Incluye reporte PDF (70-90 páginas), mapas GIS con capas editables (ubicación, infraestructura, competencia, demanda), matriz de evaluación en Excel, presentación PPT ejecutiva, sesión Q&A de 90 min, y soporte 30 días. Hazlo ANTES de comprar terreno: evita errores de $5-10M por vocación incorrecta que no tiene demanda o permiso.
¿Cómo funciona?
El proceso paso a paso para obtener tu Análisis de Vocación de Suelo
Análisis de Ubicación y Contexto
2-3 díasEstudiamos la ubicación del terreno: accesibilidad, centralidades urbanas, infraestructura existente, y planes de desarrollo municipal. Identificamos ventajas competitivas geográficas.
- Proporciona ubicación exacta (coordenadas GPS)
- Comparte planes maestros municipales si los tienes
- Indica proyectos de infraestructura cercanos
Análisis Demográfico y Socioeconómico
3-4 díasIntegramos datos de INEGI (censos, ENOE, DENUE) para caracterizar la población en radio de 1, 3, 5 km: edad, ingreso, tamaño de hogar, ocupación, y crecimiento demográfico.
- Perfiles demográficos por AGEB
- Nivel socioeconómico y poder adquisitivo
- Tendencias de crecimiento poblacional
Análisis de Oferta y Demanda
4-5 díasMapeamos oferta existente y pipeline (permisos) en radio de 3 km. Comparamos con demanda proyectada para identificar déficits o saturación por segmento (social, media, premium).
- Inventario de oferta nueva y usada
- Permisos de construcción (pipeline)
- Análisis de absorción histórica
Análisis Normativo y Restricciones
2-3 díasRevisamos uso de suelo, zonificación, COS, CUS, alturas, restricciones ambientales, y trámites necesarios. Identificamos limitantes técnico-legales que afectan la vocación.
- Uso de suelo vigente y potencial
- Restricciones normativas (COS, CUS, alturas)
- Trámites y permisos necesarios
Evaluación de Vocaciones Alternativas
4-5 díasComparamos 3-5 vocaciones posibles (ej: vivienda vertical, horizontal, mixto, comercial, oficinas). Evaluamos viabilidad técnica, comercial, y financiera de cada una.
- Matriz de vocaciones posibles
- Evaluación de viabilidad por vocación
- Análisis de ROI esperado
Recomendación y Entrega
1-2 díasReporte PDF con vocación recomendada, justificación técnica, análisis de riesgos, y roadmap de desarrollo. Incluye mapas GIS, análisis FODA, y modelo financiero preliminar.
- Vocación óptima con justificación cuantitativa
- Análisis FODA por vocación
- Roadmap de desarrollo y permisos
Metodología de Análisis de Vocación
GIS + Econometría + Análisis Multi-Criterio para encontrar el uso óptimo del terreno
Fuentes de Información
Integramos data georreferenciada, demográfica, normativa, y de mercado para análisis integral.
- INEGI: Censos de población, DENUE, ENOE, Marco Geoestadístico
- CONAVI: Oferta nueva, permisos, RUV
- Planes de desarrollo urbano municipal y estatal
- Catastro y uso de suelo vigente
- Infraestructura: transporte, servicios, equipamiento
- Mapas de riesgos: inundación, deslaves, sísmico
- Análisis de tráfico y movilidad
Técnicas de Análisis
Aplicamos análisis espacial, multi-criterio, y financiero para evaluar vocaciones.
- Análisis de Ubicación (GIS): Buffers, heat maps, accesibilidad
- Análisis Multi-Criterio (AHP): Ponderación de factores clave
- Evaluación de Viabilidad Técnica: Normativa, topografía, servicios
- Análisis de Oferta-Demanda: Déficit o saturación por segmento
- Modelos Gravitacionales: Atracción de demanda por ubicación
- Análisis FODA por vocación alternativa
- Evaluación Financiera Preliminar: ROI, TIR, VPN
Métricas de Precisión y Validación
Validamos las recomendaciones con casos históricos de terrenos similares en la zona.
En 95% de casos, la vocación recomendada coincide con el desarrollo exitoso
La vocación óptima genera 25% más ROI vs alternativas
Todos nuestros clientes han obtenido permisos siguiendo las recomendaciones
Ejemplos de Reportes
Visualiza el tipo de análisis y gráficas que recibirás
Mapa de Contexto Urbano
Mapa GIS con ubicación del terreno, infraestructura cercana, competencia, y variables clave (transporte, servicios, equipamiento). Identifica ventajas competitivas de la ubicación.
Mapa GIS de Contexto Urbano
Layers: Terreno, Infraestructura, Competencia, Demanda
Accesibilidad Premium
El terreno está a 500m de estación de Metrobús y 2 km de periférico. Accesibilidad A+ que justifica desarrollo de vivienda vertical de clase media-alta.
Déficit de Oferta Premium
En radio de 3 km hay 12 proyectos económicos pero solo 2 de clase media-alta. Oportunidad de capturar demanda insatisfecha.
¿Qué recibes?
Entregables completos y listos para presentar a inversionistas
Reporte PDF de Vocación
70-90 páginas con análisis completo, vocación recomendada, análisis FODA, y roadmap de desarrollo.
- Executive Summary con vocación óptima
- Análisis de contexto urbano
- Evaluación de vocaciones alternativas
- Análisis FODA detallado
- Roadmap de desarrollo y permisos
- Modelo financiero preliminar
Mapas GIS
Mapas georreferenciados con contexto urbano, infraestructura, competencia, y variables clave.
- Mapa de ubicación y contexto
- Mapa de infraestructura y servicios
- Mapa de competencia (oferta)
- Mapa de demanda potencial
- Capas editables en formato shapefile
Matriz de Evaluación
Matriz Excel con evaluación multi-criterio de vocaciones alternativas. Editable para ajustar ponderaciones.
Presentación PPT
25-35 slides ejecutivos con hallazgos clave y recomendación de vocación.
Sesión de Q&A
Soporte 30 Días
Acceso al equipo para resolver dudas sobre trámites, permisos, o ajustes al análisis.
Tips y Mejores Prácticas
Recomendaciones de nuestros expertos para aprovechar al máximo este servicio
Hazlo ANTES de comprar el terreno
Si aún no compraste, el análisis de vocación te ayuda a validar si el terreno realmente sirve para lo que quieres. Evita comprar un terreno que no es viable para tu proyecto ideal.
No asumas que "vivienda siempre es la respuesta"
A veces un terreno tiene mejor ROI como comercial o uso mixto. Mantén la mente abierta y deja que la data te guíe.
Valida con municipio ANTES de avanzar
Nuestro análisis identifica la vocación óptima, pero el municipio tiene la última palabra. Valida con ellos antes de comprar o diseñar.
Considera el timing del mercado
La vocación óptima puede cambiar según el ciclo económico. Si estamos en recesión, vivienda social puede ser mejor que premium.
Usa el análisis para negociar precio del terreno
Si el análisis muestra que la vocación óptima tiene restricciones (ej: topografía complicada), úsalo para negociar descuento con el vendedor.
Combínalo con Análisis de Mercado
El análisis de vocación te dice QUÉ construir. El análisis de mercado te dice A QUÉ PRECIO venderlo. Contrata ambos para decisión integral.
¿Listo para empezar?
Inversión única. Evita errores de $5-10M por vocación incorrecta.
Entrega en 15-20 días hábiles
Incluye:
Respuesta en menos de 24 horas • Consulta inicial sin costo • NDA disponible