¿Por qué Pachuca es un lugar óptimo para vivir? 2025

¿Por qué Pachuca es un lugar optimo para vivir?

El presente informe, elaborado en colaboración especial para la Expo Bienes Raíces (EXBI) 2025- COPARMEX Hidalgo, por TESEO Data Lab, ofrece un análisis integral del mercado inmo- biliario, urbano y económico de Pachuca, con el propósito de evaluar las razones que posicio- nan a la capital hidalguense como un destino ideal para vivir e invertir. El documento aborda factores clave como la evolución del mercado inmobiliario, la apre- ciación y plusvalía, la concentración de oferta por zonas, los indicadores económicos locales y la infraestructura urbana en expansión, que en conjunto consolidan a Pachuca como una de las ciudades con mayor equilibrio entre calidad de vida, costo y potencial de crecimiento. Durante los últimos años, Pachuca ha experi- mentado una transformación urbana acelera- da, impulsada principalmente por la expansión hacia la Zona Sur, donde convergen los nuevos desarrollos habitacionales con una mejora sus- tancial en conectividad, vialidades y servicios. Su cercanía con la Zona Metropolitana del Valle de México, sumada a un entorno de inversión creciente y estabilidad social, la ha convertido en un polo de atracción para familias, profe- sionistas e inversionistas que buscan una al- ternativa de vida moderna, accesible y con alta proyección de valor.

Transformación Urbana y Calidad de Vida Durante la última década, Pachuca ha experimentado una transforma- ción urbana sostenida, con especial dinamismo hacia su Zona Sur, don- de se concentran los principales proyectos residenciales, comerciales y de servicios. La expansión de vialidades, la mejora en conectividad con la Ciudad de México y la llegada de nuevas inversiones han permitido el desarrollo de conjuntos habitacionales planificados, equipados con amenidades, áreas verdes y servicios integrales. Estos factores han contribuido a un entorno seguro, funcional y atractivo, tanto para familias como para inversionistas.

• Tasas de interés elevadas (7.50% tasa objetivo de Banxico)
• Inflación persistente por encima del objetivo (4.2% anual)
• Desaceleración de la actividad industrial estadounidense que afecta las exportaciones manufactureras mexicanas. Mercado Inmobiliario de Pachuca Su propósito se fundamenta en proporcionar una visión clara y específica de los diferentes rangos de precios en el mercado inmobiliario, facilitan- do así la identificación de tendencias. Para lograrlo, el mercado se divide en segmentos, cada uno asignado a una letra que representa un rango de precios específico (E, D, C, B, A, S), una vez hecho , se fragmenta en subsegmentos de tres niveles (1, 2, 3), para un análisis más detallado. Clasificación de Mercado

Datos promedio de vivienda: El mercado inmobiliario local presenta un precio promedio de vivienda de $4,037,201 y una media de $3,476,000, lo que evidencia un mercado estable, competitivo y enfocado en vivienda media y media-alta. Mercado F Mercado C Mercado S Mercado E Mercado B Mercado L Mercado A Mercado D F1 (Menor a $500 mil) F2 ($500 mil-$1M )

F3 ($1M-$1.5M)

F4 ($1.5M-$2M)

C1 ($6M-$6.75M)

C2 ($6.75-$7.5M)

C3 ($7.5M-$8.25M)

C4 ($8.25M-9M)

S1 ($18M-$19.5M)

S2 ($19.5-$21M)

S3 ($21M-$22.5M)

S4 ($22.5M-24M)

E1 ($2M-$2.5M)

E2 ($2.5-$3M)

E3 ($3M-$3.5M)

E4 ($3.5M-$4M)

B1 ($9M-$10M)

B2 ($10M-$11M)

B3 ($11M-$12M)

B4 ($12M-$13M)

L1 ($24M-$26M)

L2 ($26M-$28M)

L3 ($28M-$30M)

L4 ($30M-$32M)

L+ ($32M-$42M)

ELITE (>$42M)

A1 ($13M-$14.25M)

A2 ($14.25M-$15.5M)

A3 ($15.5M-$16.75M)

A4 ($16.75M-$18M)

D1 ($4M -$4.5M)

D2 ($4.5M -$5M)

D3 ($5M -$5.5M)

D4 ($5.5M - $6M)

202 m² de construcción 168 m² de terreno 3 recámaras, 2 baños y 2 cajones de estacionamiento Precio por m²: $20,148 (pro- medio) / $17,879 (media) La clasificación se realiza de la siguiente manera:

Distribución de mercado por segmentos: 49.4% en segmento E ($2M–$4M) 30% en segmentos D y C ($4M–$8M) <5% en segmentos B y A (vi- vienda premium) Sin presencia significativa en rangos S o L (ultra lujo) Pachuca registra una apreciación promedio anual estimada entre 6% y 8%, impulsada por la consolidación de zonas residenciales modernas y la llegada de nuevos proyectos de infraestructura. Apreciación y Plusvalía Factores que impulsan la plusvalía: Zonas con mayor plusvalía: Expansión y urbanización de la Zona Sur. Crecimiento de desarrollos planificados con servicios integrales. Proximidad con CDMX y conectividad me- diante México–Pachuca y Arco Norte. Estabilidad económica y baja saturación del mercado local. Alta valorización: San Javier, Valle de San Ja- vier, Zona Plateada. En expansión: La Concepción, Matilde, Real de la Plata, Punta Azul. Emergentes con potencial: Tuzos, Exhacienda de Coscotitlán, Santa Julia. El incremento de valor en estas zonas refleja una consolidación progresi- va del mercado residencial medio y medio-alto. Conclusión: la vivienda media y media-alta domina el mer- cado, con precios accesibles y alta rotación.

Concentración de Oferta y Dinámica Urbana Créditos Hipotecarios La oferta inmobiliaria de Pachuca se concentra en los sectores sur y po- niente de la ciudad, donde se ubican las zonas con mayor proyección de crecimiento urbano. El monto promedio de crédito hipotecario solicitado en Pachuca se mantiene en torno a los $1,349,073.19 a $1,860,067.70 millones, alineado con el valor de la vivienda media y media-alta. Zona Sur: mayor volumen de desarrollos nue- vos y preventas. Zona Plateada: consolidación de vivienda premium y servicios comerciales. Zona Centro y Norte: menor oferta nueva, pero con alta demanda de vivienda tradicional. Características del patrón de oferta: Fuentes principales de financiamiento: Tendencias: Incremento sostenido de la demanda en pre- venta (familias jóvenes y profesionales). Alta rotación en los segmentos E y D (vivienda entre $2M y $6M). Escasa saturación, lo que mantiene precios competitivos y estables. Institución Cantidad Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Tra- bajadores (INFONAVIT) Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) 374 Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servi- cios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE)

El dinamismo económico de Pachuca y su zona metropolitana es uno de los principales motores del desarrollo inmobiliario. Durante 2024–2025, el estado de Hidalgo ha captado más de $171 mil millones de pesos en inversión privada, generando 157 mil empleos y promoviendo un entorno de estabilidad y crecimiento. Crecimiento Económico y Atractivo de Inversión Home Depot Pachuca: inversión de $450 mi- llones, con 750 empleos directos e indirectos. Desarrollos energéticos en Epazoyucan y parques industriales en Tepeji y Atitalaquia. Obras de conectividad (mejoras en la auto- pista México–Pachuca y Arco Norte). Expansión de servicios universitarios y hos- pitalarios. Tasas promedio entre 10.5% y 11.5% anual. Aumento del plazo promedio de 20 a 25 años. Estabilidad en la morosidad hipotecaria, inferior al 3.5%, reflejando un mercado finan- ciero sano. Proyectos destacados: Características del patrón de oferta: Impacto local: Mayor demanda de vivienda familiar. Consolidación de corredores comerciales. Incremento del empleo formal y profesional. Expansión de servicios urbanos y de trans- porte. Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) 20 Banco Nacional del Ejército, Fuerza Aérea y Armada, S.N.C. (Banjercito) La accesibilidad crediticia y el equilibrio entre valor de vivienda y monto de crédito respaldan la fortaleza del mercado local. Estos factores refuerzan la estabilidad económica y la confianza de inver- sionistas en el crecimiento de Pachuca.

Conclusiones Pachuca se consolida como un destino residencial competitivo, accesi- ble y en expansión, gracias a su combinación de infraestructura moder- na, conectividad, estabilidad económica y precios equilibrados. Factores clave que la hacen un lugar óptimo para vivir: Ubicación estratégica en el corredor metropolitano del centro del país. Mercado inmobiliario sólido, dominado por vivienda media y me- dia-alta. Apreciación sostenida y alta plusvalía en zonas emergentes. Acceso amplio al crédito hipotecario. Entorno económico favorable con inversiones crecientes. Calidad de vida respaldada por servicios, seguridad y modernización urbana. 1. 2. 3. 4. 5. 6. En síntesis, Pachuca no solo es una ciudad para vivir, sino también un en- torno con alto potencial de inversión, orientado al crecimiento sostenido y la rentabilidad a mediano plazo.

Disclaimer Legal y Alcance del Informe: Informe Inmobiliario Pachuca | TESEO & COPARMEX El presente documento se entrega con fines informativos y de análisis sectorial, en el marco de la EXBI – Expo Coparmex, como parte de la co- laboración especial entre TESEO Data Lab S.A.S. y COPARMEX Hidalgo. La información contenida en este informe ha sido elaborada por TESEO Data Lab, con base en fuentes públicas, privadas y de terceros conside- radas confiables, y actualizada hasta octubre de 2025. El contenido tiene carácter analítico y descriptivo, orientado a evaluar las condiciones del mercado inmobiliario, urbano y económico de Pachu- ca, sin constituir en ningún caso una recomendación de inversión, oferta comercial ni asesoramiento financiero o legal. Si bien TESEO aplica metodologías de análisis y proyección reconocidas, los resultados, estimaciones y conclusiones presentadas pueden estar sujetas a cambios, omisiones o ajustes derivados de la evolución de los factores económicos, sociales o regulatorios. Por tanto, deben conside- rarse como una referencia técnica sujeta a actualización, no como una garantía de rentabilidad o desempeño futuro. Ni TESEO ni COPARMEX Hidalgo asumen responsabilidad alguna por pérdidas directas o indirectas que pudieran derivarse del uso o interpre- tación de la información aquí contenida. Se recomienda complementar cualquier decisión o acción basada en este documento con asesoría profesional especializada en materia legal, financiera o técnica. Finalmente, se hace constar que los datos y conclusiones reflejan las condiciones vigentes al momento de su elaboración, y podrían variar ante nuevos escenarios económicos o del mercado inmobiliario.

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