Análisis de Riesgo Inmobiliario en México

Marzo 2026

1. INTRODUCCIÓN: La Inseguridad como Factor Estructural en el Mercado Inmobiliario Mexicano El mercado inmobiliario en México, un pilar fundamental de la economía nacional, se encuentra en un proceso de reconfiguración profunda, donde la inseguridad ha trascendido de ser un riesgo coyuntural a un factor estructural que redefine las dinámicas de inversión y desarrollo. Los eventos de febrero de 2026, desencadenados por el abatimiento de Nemesio Rubén Oseguera Cervantes, alias “El Mencho”, líder del Cártel Jalisco Nueva Generación (CJNG), ilustran la capacidad del crimen organizado para generar shocks sistémicos con repercusiones directas en la percepción de riesgo, la liquidez del mercado y la distribución geográfica del capital inmobiliario. La inseguridad no elimina mercados, sino que los redistribuye, generando nuevas oportunidades y desafíos que requieren un enfoque estratégico basado en datos.
2. ANÁLISIS ESTADÍSTICO: Percepción de Inseguridad De acuerdo con los datos más recientes del INEGI (ENSU, enero 2026), a nivel nacional, el 63.8% de la población de 18 años y más considera que vivir en su ciudad es inseguro. Esta percepción Percepción en Ciudades de Interés Inmobiliario La percepción de inseguridad varía drásticamente entre regiones, lo que influye de manera directa en la plusvalía y la tasa de absorción de los proyectos inmobiliarios. Mientras que ciudades como Mérida se consolidan como refugios de inversión, otros destinos turísticos enfrentan retos crecientes. presenta una brecha de género significativa, siendo las mujeres (69.4%) quienes reportan un mayor sentimiento de inseguridad en comparación con los hombres (57.1%)

En Cancún, con una percepción de inseguridad del 81.0%, el mercado enfrenta un entorno de riesgo turístico, caracterizado por alta volatilidad en rentas vacacionales y decisiones de inversión más especulativas, especialmente en segmentos dependientes del flujo internacional. Por su parte, Guadalajara registra 73.9%, reflejando una presión urbana significativa. Aunque mantiene dinamismo económico, los nuevos desarrollos deben integrar estrategias de diferenciación, seguridad privada y propuestas de valor más sólidas. En contraste, Zapopan, con 54.7%, mantiene un posicionamiento fuerte en el segmento residencial de lujo. Si bien el mercado continúa siendo resiliente, se observa mayor cautela por parte de compradores de alto perfil, priorizando ubicaciones consolidadas y desarrollos con amenidades integrales.

3. ANÁLISIS DEL IMPACTO

ECONÓMICO GENERAL Y REGIONAL

DE LA INSEGURIDAD

En 2024, el costo económico de la violencia en México fue de 4.5 billones de pesos, equivalente al 18% del PIB nacional (Índice de Paz México 2025). La inseguridad genera: • Mayor gasto en seguridad privada • Disrupciones en cadenas de suministro • Distorsión de mercados locales Regiones estratégicas para la economía mexicana, como Jalisco, Guanajuato, Michoacán y Tamaulipas, que en conjunto representan aproximadamente una sexta parte del PIB nacional, se encuentran bajo una presión considerable debido ala actividad criminal. La extorsión y el robo en carreteras son delitos que impactan directamente las decisiones de Querétaro, con 48.0%, se consolida como un polo de crecimiento industrial y nearshoring, atrayendo ejecutivos y talento especializado. La percepción relativamente moderada fortalece su atractivo para vivienda vertical y desarrollos orientados a renta ejecutiva. Finalmente, Mérida destaca con 36.9%, posicionándose como un auténtico refugio de inversión. Su baja percepción de inseguridad impulsa una demanda sostenida, crecimiento constante en plusvalía y una narrativa de estabilidad que atrae tanto a inversionistas nacionales como internacionales. Estado PIB Bajo Presión (Billones

MXN)

Impacto Principal del Crimen Riesgo Inmobiliario Específico Jalisco 2.5 Bloqueos, enfrentamientos en zonas turísticas y logísticas. Desvalorización en Puerto Vallarta y Chapala, afectación a la inversión extranjera. inversión de pequeños y medianos empresarios, encareciendo la distribución y modificando la localización de empresas. La siguiente tabla ilustra el impacto regional de la inseguridad en el PIB y el sector inmobiliario:

Guana- juato 1.2 Extorsión, robo de combustible y en corredores industriales. Freno a desarrollos residenciales para ejecutivos, aumento de costos de construcción. Micho- acán 0.9 Control territorial, "cobro de piso" en agroindustria. Abandono de propiedades rurales y residenciales, dificultad para nuevos proyectos. Tama- ulipas 0.9 Inseguridad fronteriza, robo a transporte de carga. Caída en la demanda de naves industriales y propiedades comerciales.

4. SHOCK TEMPORAL VS. TENDENCIA

SISTÉMICA

La violencia asociada al crimen organizado en México presenta un riesgo multifacético para el sector inmobiliario, que puede categorizarse como sigue: • Riesgo Reputacional: Deterioro de la imagen de destinos turísticos y de inversión; menor interés de compradores e inversionistas extranjeros. • Riesgo Financiero: Aumento de costos de seguridad, posible desvalorización de activos y reducción de demanda. • Riesgo Operacional: Bloqueos carreteros, extorsiones y la interrupción de servicios afectan la cadena de suministro de la construcción y la operación de propiedades. • Riesgo Jurídico: Riesgo de fraudes inmobiliarios y lavado de dinero. Los eventos de febrero de 2026 representan un shock temporal de alta intensidad, caracterizado por una pausa transaccional inmediata y una retracción de la actividad económica. Sin embargo, la recurrencia de estos episodios en diversas regiones sugiere una tendencia sistémica de la inseguridad como un factor constante en la ecuación de riesgo-retorno del mercado inmobiliario mexicano. El marco temporal del impacto suele seguir un patrón de evento → pausa → ajuste → recuperación o deterioro, dependiendo de la resiliencia del mercado local y la efectividad de las medidas de contención.

5. PERCEPCIÓN VS. IMPACTO REAL: Variables Inmobiliarias Clave Es crucial diferenciar entre la percepción mediática de la inseguridad y su impacto económico medible en el sector inmobiliario. Si bien las alertas de viaje y las noticias de violencia generan una alarma generalizada, el análisis debe centrarse en variables cuantitativas Un shock suele provocar: • Pausa en la absorción • Mayor inventario disponible • Retraso en tiempos de cierre El ajuste típico no es una caída abrupta de precios, sino: • Retiro temporal de compradores • Aumento del tiempo de comercialización • Mayor descuento negociado para cerrar operaciones La IED inmobiliaria es altamente sensible a: • Alertas de viaje • Incertidumbre jurídica • Percepción de estabilidad institucional Cancelaciones en Airbnb o VRBO reflejan impacto inmediato en turismo. Se observa: • Caída en tasa de ocupación • Disminución en ADR (tarifa promedio diaria) Tras eventos de inseguridad: • Fuerte reducción de leads de EE.UU. y Canadá • Afectación directa al pipeline de ventas futuras Absorción de Propiedades Ajustes de Precios vs. Pausa Transaccional Comportamiento de la Inversión Extranjera Rentas Vacacionales Lead Velocity

6. IMPACTO DE LA INSEGURIDAD POR

SEGMENTO INMOBILIARIO

La percepción de inseguridad no afecta de la misma manera a todos los segmentos del mercado inmobiliario. Su impacto depende del tipo de comprador, de sus objetivos y de los factores que consideran más importantes al tomar decisiones. Para ofrecer una visión clara, podemos dividir los segmentos en tres grandes tipos: Segmento Inmobiliario Sensibilidad a la Percepción de Inseguridad Factores que determinan la decisión Residencial Turístico Muy Alta Depende del flujo de turistas y la demanda de renta vacacional Residencial Local Media Depende del empleo, salarios y calidad de vida local Comercial Media Depende del consumo de clientes locales y visitantes Diferencias según el tipo de comprador • Compradores que buscan vivienda para habitar: Priorizarán la seguridad, la tranquilidad del entorno y la calidad de vida general. Para ellos, la percepción de inseguridad es un factor determinante que puede hacer que descarten zonas completas, incluso si los precios son competitivos. • Inversionistas que buscan rendimiento: Su principal preocupación es la rentabilidad del activo y la demanda de arrendamiento o reventa. La inseguridad influye, pero no necesariamente descarta la inversión si se espera un flujo de ingresos estable y alto, como ocurre en zonas turísticas o con alta demanda de renta ejecutiva.

7. PUERTO VALLARTA, ENTRE EL

SHOCK Y LA RESILIENCIA

Puerto Vallarta ha sido históricamente uno de los destinos más seguros de México. Sin embargo, los datos del INEGI ya mostraban una tendencia al alza en la percepción de inseguridad incluso antes de los eventos de febrero de 2026. Entre septiembre y diciembre de 2025, la percepción de inseguridad en el puerto aumentó del 24.7% al 32.0%

En febrero de 2026, la ciudad se ubicó en el epicentro de la crisis en Jalisco. Fue la más afectada del estado, con más de 200 vehículos calcinados y 50 comercios incendiados, lo que provocó una parálisis total de servicios por más de 48 horas. El impacto inmediato fue un shock transaccional de corto plazo, reflejado en cancelaciones de vuelos y en la retracción temporal de turistas y residentes extranjeros. El riesgo central no es solo el evento aislado, sino la posible repetición sistemática, que podría derivar en un “efecto Acapulco”: deterioro progresivo de la percepción y desvalorización estructural del destino. Violencia Focalizada vs. Deterioro Estructural Para evaluar si Puerto Vallarta enfrenta un riesgo estructural de desvalorización o un shock reputacional transitorio, es necesario diferenciar entre violencia focalizada y violencia sistémica contra civiles y actividad económica. Cuando los eventos son visibles pero no recurrentes, la evidencia del mercado inmobiliario mexicano muestra que: • No hay correcciones estructurales de precio • El impacto es principalmente transaccional • El ajuste suele ser temporal Se manifiesta como: • Pausa en operaciones • Mayor tiempo de cierre • Mayor negociación entre precio listado y precio final El llamado “efecto Acapulco” ocurre solo cuando coinciden: • Violencia persistente • Deterioro institucional prolongado • Pérdida de conectividad turística Estas condiciones no se replican actualmente en Puerto Vallarta. Aun así, el mercado inmobiliario mexicano ha mostrado resiliencia histórica. En Puerto Vallarta, la rápida intervención federal (incluido el arribo de la Armada de México) y la cohesión de la comunidad local y de expatriados sugieren capacidad de contención y recuperación. El shock inicial es severo, pero la recuperación puede ser relativamente rápida si no existe una escalada sostenida de violencia. La variable crítica es la restauración de estabilidad y confianza, apoyada en la fortaleza estructural y la diversificación regional del mercado inmobiliario mexicano. Para Puerto Vallarta en 2026 es reputacional y transaccional, no estructural, siempre que no se observe una repetición sistemática de eventos de alta disrupción.

8. ESTRATEGIAS DE MITIGACIÓN Y

OPORTUNIDADES EN UN ENTORNO

RECONFIGURADO

La gestión del riesgo inmobiliario en contextos de inseguridad no debe entenderse como una reacción defensiva, sino como un proceso activo y anticipatorio. La experiencia de mercados comparables sugiere que las estrategias más efectivas se estructuran en tres niveles secuenciales: Nivel 1: Nivel 3:Nivel 2: Enfocada en la estructura del riesgo agregado: • Diversificación geográfica y por tipo de activo (industrial, vivienda en renta, turístico, médico). • Balance entre activos sensibles a percepción y activos respaldados por fundamentos económicos. • Menor concentración en segmentos dependientes exclusivamente de demanda internacional. Enfocado en estabilidad operativa y confianza: • Comunicación estratégica basada en datos. • Transparencia y reportes periódicos de mercado. • Flexibilidad financiera para absorber pausas sin erosionar precios de lista. Orientado a la propuesta de valor: • Incorporar la seguridad como atributo explícito. • Priorizar comunidades cerradas, control de accesos y seguridad certificada. • Integrar tecnología y amenidades que aumenten autosuficiencia y control del entorno. Estrategia de Portafolio Ajuste de Producto Gestión de Percepción y Liquidez

9. CONCLUSIÓN: La Resiliencia del Mercado Mexicano y la Gestión Activa del Riesgo El mercado inmobiliario mexicano ha demostrado resiliencia y capacidad de redistribución de capital hacia zonas con mejores condiciones. La narrativa no es de colapso, sino de ajuste y reconfiguración: la inseguridad no elimina mercados, los transforma. La diferencia entre pérdida y preservación de valor radica en la anticipación estratégica, no en la reacción tardía. El reto para inversionistas y desarrolladores no es evitar mercados complejos, sino analizarlos con mayor profundidad mediante indicadores adelantados, segmentación y monitoreo continuo del riesgo. Desde esta visión, la gestión activa del riesgo, incorporando la inseguridad como variable cuantificable y la toma de decisiones basada en datos se vuelven condiciones esenciales para operar en un entorno de alta volatilidad reputacional.

El presente documento se proporciona exclusivamente con fines informativos y analíticos. La información contenida en este reporte ha sido recopilada y procesada con datos disponibles hasta enero de 2026; sin embargo, el mercado inmobiliario es dinámico y se encuentra sujeto a cambios constantes derivados de factores económicos, financieros, sociales, políticos y regulatorios. En consecuencia, la información aquí presentada debe entenderse como una referencia temporal, y no como una recomendación definitiva para la inversión ni como base única para la toma de decisiones financieras o patrimoniales. Bajo ninguna circunstancia este documento deberá interpretarse como una oferta, invitación o solicitud para comprar, vender o invertir en bienes inmuebles. DatAlpine by Teseo Data Lab S.A.S. no es una entidad regulada para otorgar asesoría financiera, legal o de inversión, por lo que el contenido del presente informe no constituye asesoramiento especializado ni implica recomendación alguna por parte de DatAlpine o de terceros mencionados en el mismo. Los análisis, proyecciones, valoraciones y conclusiones incluidas se elaboran a partir de metodologías que DatAlpine considera confiables y técnicamente adecuadas; no obstante, dichos análisis pueden contener errores, omisiones o variaciones derivadas de la calidad, disponibilidad y actualización de la información utilizada, así como de cambios en las condiciones del mercado sin previo aviso.

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