Riviera Nayarit: del Cierre de 2025 al Escenario Inmobiliario 2026 (4T 2025)

RIVIERA NAYARIT: del cierre de 2025 al escenario inmobiliario que marcará 2026

1. Introducción 1.1 Objetivo del reporte El presente documento tiene como finalidad entregar un análisis integral del cierre del cuarto trimestre de 2025 del mercado inmobiliario en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, con el propósito de evaluar su comportamiento actual y proyectar escenarios estratégicos rumbo a 2026. Este reporte combina indicadores de mercado, tendencias económicas, dinámicas sociales, y factores de infraestructura, con la intención de aportar insights accionables para inversionistas y asociados de AMPI. 1.2 Contexto de la zona de estudio La región conformada por Puerto Vallarta y Riviera Nayarit se ha consolidado como un destino inmobiliario y turístico estratégico en el Pacífico mexicano, caracterizado por una demanda sostenida de vivienda residencial, vacacional y de inversión, impulsada por la combinación de turismo nacional e internacional, calidad de vida costera y expansión de la infraestructura. Las zonas clave incluyen Bahía de Banderas, Bucerías, Nuevo Vallarta, Punta de Mita y Sayulita, entre otras, que presentan dinámicas diversas en términos de precios, absorción y perfil de comprador.
2. Tendencias del Mercado Inmobiliario Durante 2025, el mercado inmobiliario en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit ha mostrado crecimiento sostenido de precios y plusvalía, particularmente en segmentos de alto valor y zonas consolidadas. Consultoras del sector y reportes recientes señalan que estos destinos continúan encabezando la lista de mayor plusvalía y rentabilidad por alquiler vacacional en México, debido al atractivo turístico y la demanda de residentes nacionales e internacionales. De hecho, el reporte Situación Inmobiliaria México – Segundo Semestre 2025 de BBVA Research confirma que los destinos turísticos lideran la apreciación de precios, destacando a Nayarit con un crecimiento cercano al 11.8% anual, muy por encima del promedio nacional. Este comportamiento se debe a que la demanda en estos mercados es menos sensible a los ciclos económicos tradicionales, siendo impulsada por compradores extranjeros e inversionistas patrimoniales. Asimismo, las proyecciones de crecimiento apuntan a una expansión de la plusvalía en diversos sectores de Riviera Nayarit, con tasas estimadas superiores al promedio regional, alimentadas por infraestructura y turismo.

2.1 Análisis actual de precios Bahía de Banderas Puerto Vallarta Características Promedio de Mercado Inmobiliario de Bahía de Banderas Características Promedio de Mercado Inmobiliario de Puerto Vallarta Precio: $12,403,969.76 M2 de Construcción: 178.33 Recamaras: 3 Baños: 3 Precio: $9,218,657.63 M2 de Construcción: 123.41 Recamaras: 2 Baños: 2 La distribución de mercado en Bahía de Banderas confirma un posicionamiento claramente orientado a segmentos medio–alto, premium y lujo. Más del 60% del mercado se concentra entre los $6 y $18 millones, mientras que cerca del 17% corresponde a segmentos de lujo superior. Este comportamiento evidencia la madurez del destino, su integración al mercado inmobiliario internacional y su capacidad de absorción de productos de alto valor, consolidándolo como uno de los polos inmobiliarios más sofisticados del Pacífico mexicano La estructura de mercado en Puerto Vallarta refleja un perfil inmobiliario equilibrado y profundamente diversificado, donde convergen el mercado local, la vivienda de rotación y la inversión en segunda residencia. Casi el 45% de la oferta se concentra en los segmentos de $4 a $9 millones, mientras que más del 31% corresponde a segmentos premium entre $9 y $18 millones, confirmando la consolidación del destino como polo de inversión patrimonial. A diferencia de otros mercados turísticos, Puerto Vallarta mantiene una base accesible y funcional, lo que le permite sostener volumen, absorción constante y profundidad de mercado, posicionándose como una ciudad turística viva y no únicamente como destino de lujo

2.3 Comparativas territoriales Puerto Vallarta vs Riviera Nayarit Puerto Vallarta Riviera Nayarit Mayor profundidad de mercado Perfil más orientado a inversión y lujo Alta diversidad de producto Fuerte enfoque en segunda residencia Demanda local e internacional equilibrada Mayor dependencia del turismo internacional Mercado más líquido y dinámico Precios promedio superiores Puerto Vallarta funciona como mercado base y de rotación, mientras Riviera Nayarit concentra el valor y la exclusividad. Zonas Consolidadas vs Zonas Emergentes Dinámica Zona Lectura inmobiliaria Mayor absorción Puerto Vallarta centro–sur · Nuevo Vallarta Mercados profundos y líquidos Presión de precios Zonas premium Demanda internacional activa Señales de saturación Departamentos vacacionales genéricos Riesgo en producto sin diferenciación Zonas Consolidadas Nuevo Vallarta · Marina Vallarta · Zona Romántica • Estabilidad operativa • Absorción constante • Menor volatilidad en precios • Alta previsibilidad de demanda Zonas Emergentes Alrededores de Bucerías · Corredores hacia Punta de Mita · Áreas conectadas al Aeropuerto de Tepic • Oportunidades de entrada temprana • Mayor potencial de apreciación • Horizonte de inversión mediano plazo • Dependencia de infraestructura y maduración urbana Identificación de dinámicas clave

3. Indicadores Económicos, Turísticos y Sociales Indicador Nivel estimado Ocupación hotelera (dic 2025 – PV) ~89 % Principales mercados emisores Nacional y Canadá Derrama económica Jalisco (dic 2025) +$4,386 MDP Reconocimiento internacional Destinos top 2026 Para el cierre de 2025, las proyecciones turísticas en la región fueron altamente positivas. Por ejemplo, Puerto Vallarta estimó cerrar diciembre con una ocupación hotelera cercana al 89%, impulsada principalmente por el turismo nacional y canadiense. Esta afluencia masiva se traduce en una importante derrama económica; tan solo para el periodo vacacional de diciembre, el estado de Jalisco previó una derrama superior a los 4 mil 386 millones de pesos. Además, la inclusión de ambos destinos en listados de mejores lugares para visitar en 2026 incrementa su visibilidad global. 3.2 Dinámica Laboral y su Impacto en el Mercado Inmobiliario El mercado laboral vinculado a turismo, servicios, comercio y construcción se mantiene altamente dinámico en el corredor Puerto Vallarta – Riviera Nayarit, impulsado por la actividad turística constante, la expansión hotelera, los nuevos desarrollos inmobiliarios y los proyectos de infraestructura en curso. Motores de Generación de Empleo • Turismo y hospitalidad → hoteles, resorts, experiencias premium • Construcción y desarrollo inmobiliario → obra nueva, verticalización, proyectos mixtos • Comercio y servicios → restauración, retail, servicios personales • Infraestructura → aeropuertos, vialidades, equipamiento urbano La generación constante de empleo fortalece la demanda en: • Segmento medio y medio–alto • Vivienda en renta para trabajadores del sector servicios • Residencias permanentes para población local y foránea Esto se traduce en mayor absorción de producto residencial, especialmente en zonas cercanas a polos turísticos, corredores de servicios y áreas en expansión urbana. 3.1 Turismo La región continúa recibiendo un flujo robusto de turismo nacional e internacional, posicionándose como uno de los destinos costeros preferidos para visitantes que buscan experiencias de playa, bienestar, gastronomía y estilo de vida

3.3 Inflación, tasas e hipotecas Los factores macroeconómicos nacionales, en particular la inflación, las tasas de interés y las condiciones de acceso al crédito hipotecario, continúan siendo variables determinantes en las decisiones de compra del mercado nacional. Al cierre de 2025, la inflación general en México se ubicó en torno al 3.7 % anual, manteniéndose dentro del rango objetivo del Banco de México, mientras que la tasa de referencia cerró alrededor del 7.0 %, reflejando un entorno monetario todavía restrictivo aunque en proceso de normalización. En este contexto, las tasas promedio de los créditos hipotecarios se situaron entre 10 % y 12 % anual, lo que ha moderado la participación de compradores altamente dependientes del financiamiento bancario y ha privilegiado operaciones con mayor componente de capital propio. Variable Nivel Implicación directa Inflación general ~3.7 % anual Presión moderada en costos de construcción y servicios Tasa de referencia Banxico ~7.0 % Entorno monetario aún restrictivo Tasa hipotecaria promedio

10 % – 12 %

anual Crédito más caro, mayor selectividad del comprador No obstante, en el caso específico de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, esta restricción se ve parcialmente compensada por la fuerte presencia de inversión extranjera, compradores patrimoniales y esquemas de financiamiento privado, especialmente en los segmentos premium y de lujo. Esta estructura de demanda reduce la sensibilidad del mercado local frente a ciclos de crédito restrictivos y permite que la dinámica inmobiliaria regional mantenga niveles sólidos de liquidez, absorción y estabilidad, incluso en escenarios de tasas elevadas. Como resultado, el mercado de la costa norte de Jalisco continúa mostrando una mayor resiliencia en comparación con plazas altamente dependientes del crédito tradicional, consolidándose como un destino atractivo para inversión de largo plazo.

En diciembre de 2025, Sectur participó en la inauguración del Teatro Vidanta World en Nuevo Nayarit, concebido para albergar “Ludo” atractivo de Cirque du Soleil y como primera experiencia abierta al público dentro de lo que será el parque temático BON Luxury Theme Park, cuya apertura se proyecta al final de 2026. Este tipo de infraestructura de entretenimiento eleva el “tiempo de estancia”, aumenta el gasto turístico y refuerza la lógica de inversión en renta corta y segunda residencia en el corredor Nuevo Nayarit–Bahía de Banderas. una nueva etapa de desarrollo orientada a conectividad global, inversión extranjera y productos de alto valor. 4.2 Proyectos Ancla del Destino Nuevo Nayarit: entretenimiento “destination-making” hacia 2026 4.1 Conectividad aérea y terrestre El Aeropuerto Internacional de Tepic– Riviera Nayarit se perfila como un nuevo hub aéreo estratégico, ampliando conexiones y estimulando el flujo de turistas e inversionistas. La ampliación de la terminal, que se espera esté totalmente concluida para marzo de 2026, es un cambio histórico para la región. Se estima que el aeropuerto de Tepic, que hace unos años recibía 100 mil pasajeros anuales, cerrará 2025 con 400 mil y podría alcanzar más de 700 mil pasajeros en 2026 . La expansión ya ha detonado la apertura de rutas clave: • WestJet – Calgary • Air Canada – Vancouver • United Airlines – Houston Estas rutas se suman a la conectividad existente del Aeropuerto Internacional de Puerto Vallarta, reforzando el posicionamiento de la región como destino de clase mundial. Infraestructura Terrestre Complementaria • Nueva carretera costera → reducción significativa en tiempos de traslado • Mejor conexión Tepic – Riviera Nayarit – Puerto Vallarta • Mayor accesibilidad a zonas en desarrollo turístico e inmobiliario La expansión del Aeropuerto de Tepic, junto con la mejora en infraestructura vial y turística, se consolida como uno de los principales catalizadores de crecimiento, plusvalía y transformación del mercado inmobiliario en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, habilitando 4.Infraestructura y Desarrollo Urbano

Punta de Mita: nuevas banderas hoteleras “ultra lujo” y cierre del plan maestro Al cierre de 2025 se confirma la llegada de dos marcas cinco estrellas a Punta de Mita: Montage (hotel y residencias) con apertura prevista a finales de 2027, y Pendry aproximadamente seis meses después. Con estas aperturas, se “completa” el plan maestro de Punta Mita, proyectando un inventario total de cuatro hoteles cinco estrellas y entre 800 y 900 casas residenciales de lujo. Se puede anticipar la continuidad en el posicionamiento de precios “prime”, incremento del inventario residencial de alta gama y mayor presión en servicios/amenidades. 5. Análisis de Viabilidad e Inversión 5.1 Indicadores de rentabilidad El mercado inmobiliario de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit presenta fundamentos sólidos de rentabilidad patrimonial, sustentados en la apreciación sostenida de precios, la demanda estructural por segunda residencia y retiro, y el posicionamiento internacional del corredor como destino de alto valor. La rentabilidad en la región no depende exclusivamente del flujo de renta, sino de la combinación entre plusvalía, calidad de producto y profundidad de mercado. La decisión de inversión inmobiliaria exige una evaluación precisa por zona, tipología y etapa de proyecto, considerando variables como precio por metro cuadrado, ritmo de absorción, evolución de precios, escasez de tierra y perfil de comprador, con el objetivo de capturar crecimiento de valor y proteger el capital en el largo plazo. 5.2 Evaluación del potencial regional Zonas con Mayor Proyección Inmobiliaria • Bahía de Banderas → expansión urbana, reserva territorial, oportunidad de entrada • Sayulita → mercado consolidado, alta demanda lifestyle, escasez de producto • Punta de Mita → segmento premium, exclusividad, alto valor por m² • Nuevo Vallarta → infraestructura madura, alta absorción, perfil patrimonial

6. Perspectivas 6.1 Escenarios de corto y mediano plazo El mercado inmobiliario de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit se perfila hacia 2026 con un escenario de crecimiento moderado pero estructuralmente sólido, sustentado en la fortaleza turística de la región, la expansión de la infraestructura y el posicionamiento internacional del destino. Las proyecciones apuntan a una continuidad en la apreciación de precios y niveles de absorción estables, con especial dinamismo en los segmentos premium y de lujo, donde la demanda ha mostrado mayor resiliencia frente a ciclos económicos restrictivos. Corto Plazo | 2026 En el corto plazo, se espera una mayor actividad en preventas y lanzamientos de proyectos de alta especificación, impulsados por la expectativa de mayor conectividad aérea, la llegada de nuevos perfiles de comprador extranjero y la consolidación de la región como destino de segunda residencia y retiro. Mediano Plazo | 2026–2028 En el mediano plazo, el mercado tenderá a una maduración de producto, con desarrollos más sofisticados, verticalización selectiva, proyectos mixtos y una clara orientación hacia conceptos de bienestar, sostenibilidad y experiencia. Estructura del Corredor Inmobiliario La combinación entre Puerto Vallarta como mercado profundo y Riviera Nayarit como mercado de alto valor permitirá que el corredor mantenga liquidez, diversidad de producto y capacidad de absorción, reduciendo la probabilidad de sobreoferta generalizada y favoreciendo ciclos de crecimiento más ordenados. Estas zonas concentran crecimiento urbano, desarrollo de infraestructura y proyectos de mayor especificación, lo que las posiciona como nodos estratégicos de plusvalía dentro del corredor. Riesgos Inmobiliarios a Considerar • Concentración de oferta en ciertos submercados, que puede desacelerar absorción. • Sobreproducción de producto homogéneo, afectando diferenciación y precios. • Presión en costos de construcción, impactando márgenes futuros. • Cambios en normativas urbanas o ambientales, que pueden modificar viabilidad de proyectos.

6.2 Factores clave que marcarán el rumbo Turismo internacional y nuevas rutas aéreas El turismo internacional continuará siendo uno de los principales motores del mercado inmobiliario regional. La apertura de nuevas rutas, el fortalecimiento de conexiones con Norteamérica y el posicionamiento de Riviera Nayarit en rankings globales de destinos incrementarán el flujo de visitantes de alto poder adquisitivo, muchos de los cuales evolucionan hacia compradores de segunda residencia o inversionistas patrimoniales. Este fenómeno seguirá alimentando la demanda en segmentos premium, lujo y ultra lujo, particularmente en zonas costeras y desarrollos de alto nivel. Infraestructura aeroportuaria y vial La consolidación del Aeropuerto Internacional Tepic–Riviera Nayarit, junto con las mejoras en conectividad terrestre y vial, redefinirá la accesibilidad de la región. Esta infraestructura no solo reducirá tiempos de traslado, sino que ampliará el mercado natural de influencia, incorporando nuevas zonas al radar inmobiliario y detonando procesos de valorización en áreas actualmente emergentes. La infraestructura actuará como catalizador de plusvalía, expansión urbana controlada y diversificación territorial del desarrollo inmobiliario. Tecnologías en mercadeo e inmobiliario La adopción de tecnologías en marketing inmobiliario, data analytics, automatización, realidad virtual, inteligencia artificial y plataformas digitales transformará la forma en que se comercializan, posicionan y absorben los proyectos. Hacia 2026, los desarrollos que integren: • Estrategias data-driven, • Segmentación avanzada de audiencias, • Experiencias digitales inmersivas, • Mejorar los procesos de seguimiento comercial y de segregacionista de herramientas de control de medición tendrán ventajas competitivas claras en captación de leads, velocidad de cierre y posicionamiento internacional. La tecnología dejará de ser un diferenciador y pasará a ser un requisito operativo para competir en el mercado Vallarta – Riviera Nayarit.

Riviera Nayarit: del cierre de 2025 al escenario inmobiliario que marcará 202610 7. Conclusiones El cierre del cuarto trimestre de 2025 confirma que el mercado inmobiliario de Riviera Nayarit se encuentra en una fase de consolidación y maduración estratégica, caracterizada por crecimiento selectivo de precios, expansión ordenada de la oferta y una mayor sofisticación del producto inmobiliario. La fortaleza estructural del turismo, la atracción de inversión nacional e internacional y la evolución del perfil del comprador han permitido sostener la demanda incluso en un entorno macroeconómico más restrictivo. El mercado muestra una transición clara hacia proyectos de mayor valor agregado, mejor especificación y enfoque en experiencia, lo que eleva el estándar competitivo y favorece la estabilidad de precios en los segmentos medio–alto, premium y de lujo. En este contexto, la región se posiciona no solo como un destino turístico, sino como un polo inmobiliario de alto valor patrimonial, con fundamentos sólidos de plusvalía, absorción y liquidez. Las perspectivas para 2026 son positivas y estructuralmente sustentadas, impulsadas por la expansión de infraestructura, el fortalecimiento de la conectividad aérea, la consolidación del destino a nivel internacional y la evolución hacia productos residenciales más sofisticados. Este escenario abre oportunidades relevantes para inversión, desarrollo y comercialización, siempre que se ejecuten con una lectura precisa de submercados, tipologías y perfiles de demanda. La Riviera Nayarit entra a 2026 con fundamentos sólidos, demanda resiliente y una clara evolución hacia productos inmobiliarios de mayor valor. El reto no es si el mercado crecerá, sino cómo, dónde y con qué tipo de producto se capturará ese crecimiento. La estrategia, la lectura fina del mercado y la diferenciación serán los verdaderos generadores de valor.

Riviera Nayarit: del cierre de 2025 al escenario inmobiliario que marcará 202611 Este informe ha sido elaborado con base en información recopilada de diversas fuentes públicas y privadas, junto con análisis propios realizados a través de herramientas estadísticas y tecnológicas avanzadas. El objetivo principal es proporcionar una visión integral del mercado identificando tendencias, oportunidades y riesgos clave para facilitar la toma de decisiones estratégicas por parte de los lectores. Sin embargo, este documento no debe interpretarse como una recomendación explícita de inversión, apertura o expansión de negocios en las áreas evaluadas. Los hallazgos y conclusiones presentados son de carácter exploratorio y están sujetos a cambios en función de variables económicas, sociales y políticas no controladas por el equipo de análisis. Disclaimer Nota Legal y Alcance del Informe DatAlpine by Teseo Data Lab no se hace responsable por decisiones empresariales que puedan derivarse directa o indirectamente de este documento, ya que cada proyecto debe ser evaluado bajo criterios personalizados y ajustados a sus necesidades específicas. Se recomienda a los interesados complementar este reporte con asesoría profesional y estudios adicionales que profundicen en las áreas de mayor interés. Por último, la información y las proyecciones presentadas en este informe reflejan la situación al momento de su elaboración, por lo que no se garantiza su precisión en futuros contextos o escenarios de mercado.

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