De Lo de Marcos a Marina Vallarta: el Corredor del Pacífico (2T 2025)

1De Lo de Marcos a Marina Vallarta De Lo de Marcos a Marina Vallarta: el corredor turístico y residencial del Pacífico mexicano

2De Lo de Marcos a Marina Vallarta Este reporte presenta un análisis del corredor que va de Lo de Marcos a Marina Vallarta, abarcando las principales localidades turísticas y residenciales de la Riviera Nayarit y Puerto Vallarta. El objetivo es brindar a los miembros de AMPI Riviera Nayarit un análisis claro y comparativo del co- rredor Lo de Marcos - Marina Vallarta, que integre perfil poblacional, grado de urbanización, tendencias inmobiliarias, acceso a servicios y factores económicos, con el fin de respaldar la planeación, promo- ción y toma de decisiones estratégicas en desarrollos, ventas e inversiones.

3De Lo de Marcos a Marina Vallarta Demografía y Vivienda Bahía de Banderas Puerto Vallarta Población: 187,632 habitantes

• 49.7% mujeres
• 50.3% hombres Ingresos Promedio (estatal): $8,890 Características de la vivienda Distribución porcentual por numero de cuartos
• 2 cuartos: 19.7%
• 3 cuartos: 44.6% Distribución porcentual por numero de dormitorios
• 1 dormitorios: 30.9%
• 2 dormitorios: 49% Financiamiento: 1,718 créditos es 2024
• Monto promedio: $1,861,722.51 351 créditos hasta Abril 2025
• Monto promedio: $2,338,049.50 Población: 291,839 habitantes
• 49.9% mujeres
• 50.01% hombres Ingresos Promedio (estatal): $6,510 Viviendas Distribución porcentual por numero de cuartos
• 2 cuartos: 20.5%
• 3 cuartos: 36.6% Distribución porcentual por numero de dormitorios
• 1 dormitorios: 34.5%
• 2 dormitorios: 44.3% Financiamiento: 1,287 créditos es 2024
• Monto promedio: $1,704,308.06 355 créditos hasta Abril 2025
• Monto promedio: $1,719,341.84

4De Lo de Marcos a Marina Vallarta Comparativo de la distribución porcentual por tipo de propiedad inmobiliaria ofertada

5De Lo de Marcos a Marina Vallarta Distribución del mercado por segmentos Bahía de Banderas Puerto Vallarta Alta concentración en segmento alto y lujo: Más del 80% del inventario supera los $4M. Segmento S (4M–12M) representa el 51%, seguido por L (12M–22M) y Elite (>22M). Confirma el enfoque turístico de lujo y segunda residencia para extranjeros. Presencia limitada pero relevante de segmentos medio-alto: Segmentos B y A (2.5M–4M) suman cerca del 10%. Dirigidos a compradores nacionales o extranjeros con alto poder adquisitivo que no buscan propiedades de ultra lujo. Muy baja oferta en segmentos económicos: Solo 1.1% del inventario está entre $750 mil–$1M. Apenas 3% entre $1M–$1.75M. Muestra escasas oportunidades para vivienda tradicional o primeros compradores. Predominio del segmento alto y lujo: Más del 66% del inventario supera los $4M. El segmento S (4M–12M) concentra el 45%, seguido por L (12M–22M) y Elite (>22M). Puerto Vallarta se consolida como destino premium y extranjero, con alta inversión y demanda turística. Crecimiento del mercado medio-alto: Segmentos B y A (2.5M–4M) suman casi 17%. Atraen a compradores nacionales con alto poder adquisitivo e inversionistas interesados en renta vacacional o segundas residencias. Oferta limitada en segmentos económicos y media baja: Solo 4% del inventario está por debajo de $1M. El rango $1M–$1.75M (D) representa 5.5%. Refleja escasas opciones para primeras vi viendas, impulsando el crecimiento de zonas periurbanas con precios más accesibles.

6De Lo de Marcos a Marina Vallarta De Lo de Marcos a 5 de Diciembre: Características clave Localidad Población Viviendas Particulares Edad Predominante Lo de Marcos 2,100 1,088 15 - 59 años Punta Mita 2,564 1,073 15 - 59 años Nuevo Nayarit 1,301 2,256 15 - 59 años Marina Vallarta 1,250 477 30 - 59 años San Pancho 1,431 831 15 - 59 años Bucerías 16,161 6,520 15 - 59 años Las Jarretederas 9,462 3,421 15 - 59 años 5 de Diciembre 5,580 1,720 30 - 59 años

7De Lo de Marcos a Marina Vallarta Tendencias del Mercado Inmobiliario Su propósito se fundamenta en proporcionar una visión clara y específica de los diferentes rangos de precios en el mercado inmobiliario, facilitando así la identificación de tendencias. Para lograrlo, el mercado se divide en segmentos, cada uno asignado a una letra que representa un rango de precios específico (E, D, C, B, A, S), una vez hecho , se fragmenta en subsegmentos de tres niveles (1, 2, 3), para un análisis más detallado. La clasificación se realiza de la siguiente manera: Clasificación de Mercado para una Mejor Comprensión Análisis general del mercado inmobiliario Se revela cómo la estructura de precios se distribuye de forma diferente según la vocación turística, ur- bana y socioeconómica de cada localidad. Se observan patrones claros de polarización hacia el lujo en pueblos costeros boutique, contrastando con una oferta más variada en destinos urbanos consolidados como Bucerías y zonas tradicionales de Puerto Vallarta. Mercado E Mercado L Mercado B Mercado D Mercado A Mercado C Mercado S E1 (Menor a $500 mil) E2 ($500 mil-$750 mil) E3 ($750 mil -$1M)

L1 ($12M - $14M)

L2 ($14M - $16M)

L3 ($16M - $18M)

L+ ($18M - $22M)

ELITE (>$22M)

B1 ($2.5M - $2.75M)

B2 ($2.75M - $3M)

B3 ($3M - $3.25M)

D1 ($1M - $1.25M)

D2 ($1.25M - $1.5M)

D3 ($1.5M - $1.75M)

A1 ($3.25M - $3.5M)

A2 ($3.5M - $3.75)

A3 ($3.75M - $4M)

C1 ($1.7M - $2M)

C2 ($2M - $2.25M)

C3 ($2.25M - $2.5M)

S1 ($4M - $6M)

S2 ($6M - $8M)

S3 ($8M - $12M)

8De Lo de Marcos a Marina Vallarta Hallazgos por grupo de localidades Panorama inmobiliario: proporción de tipos de propiedad en destinos clave de Nayarit y Puerto Vallarta Localidades boutique de ultra lujo Desarrollos náuticos y turísticos de lujo Localidades de transición y mercado intermedio Destinos urbanos con mayor diversidad Alta concentración en segmentos Elite (>22M) y L (12-22M):

• Lo de Marcos: 40% en Elite y 22% en L.
• San Pancho: 36% en Elite y 23% en L.
• Punta Mita: 40% en Elite y 29% en L. Prácticamente sin inventario en segmentos D y C, consolidándose como mercados exclusivos, orientados a grandes villas y propiedades de alto ticket para extranjeros. Bucerías concentra un 26% en el segmento S (4-12M) y un 30% combinado en L y Elite, pero mantiene un rango interesante en A y B (7%), lo que refleja un mercado mixto, atractivo tanto para nacional alto como para internacional. 5 de Diciembre tiene la mayor dispersión:
• 26% en S, 16% en L+Elite, pero casi 15% combi- nados en A y B, mostrando un mercado residen- cial de colonos tradicionales que se mezcla con el boom de remodelación para renta vacacional. Nuevo Vallarta con 64% en S, L y Elite, además de una base estable en A y B, es un mercado maduro para verticalización y grandes resorts. Marina Vallarta destaca por su peso en S (65%) y buen segmento en L (29%), confirmando el perfil de destino premium náutico. Las Jarretaderas presenta un perfil único:
• Un impresionante 48% en S1 (4-6M), aunque con participación modesta en Elite (0%).
• Además tiene presencia en A y B, apuntando a compradores nacionales que buscan cercanía a zonas turísticas pero con precios más accesibles. Este apartado muestra cómo se distribuyen los tipos de propiedad inmobiliaria en algunos de los prin- cipales destinos del corredor Nayarit – Puerto Vallarta, reflejando así la vocación, el nivel de consolida- ción y el potencial de cada localidad. Localidad Casas Departamentos Terrenos Habitacionales Ranchos Lo de Marcos, Nayarit 7.7% 11.5% 65.4% 15.4% San Pancho / San Francisco, Nayarit

12.5% 20.8% 66.7% 0.0%

Punta Mita, Nayarit 13.6% 58.3% 22.6% 5.5%

9De Lo de Marcos a Marina Vallarta Zonas verticales y turísticas consolidadas: Zonas unifamiliares con oportunidad para proyectos boutique o ecológicos: Áreas en transición o con desarrollos mixtos: Barrios urbanos con densificación en crecimiento: Localidades con perfil residencial tradicional: Bucerías, Nayarit 9.4% 79.9% 10.5% 0.2% Nuevo Vallarta, Nayarit

26.2% 62.1% 11.0% 0.8%

Las Jarretaderas, Nayarit

55.0% 36.7% 8.3% 0.0%

Marina Vallarta, Puerto Vallarta

18.9% 80.0% 0.6% 0.6%

5 de Diciembre, Puerto Vallarta

27.0% 67.8% 4.4% 0.9%

• Marina Vallarta (80%) y Bucerías (79.9%) tienen alta proporción de departamentos.
• Enfocadas en segunda residencia, renta vacacional y proyectos verticales de lujo.
• Mercado maduro, con precios elevados por m² y orientación al turismo residencial premium.
• Lo de Marcos y San Pancho: 65.4% y 66.7% terrenos, respectivamente.
• Baja densificación, ideales para villas, lotifica- ción y desarrollos orientados al retiro o turismo ecológico.
• Punta Mita: 58.3% departamentos y 22.6% te- rrenos; equilibrio entre consolidación y expan- sión.
• Nuevo Vallarta: 62.1% departamentos, 26.2% casas; fuerte presencia de resorts y complejos residenciales.
• 5 de Diciembre (Puerto Vallarta): 67.8% de- partamentos frente a 27% casas.
• Atractivo para el mercado medio y vacacional, con plusvalía sostenida por ubicación costera y cercanía al centro histórico.
• Las Jarretaderas: Predominan casas (55%) so- bre departamentos (36.7%).
• Ambiente familiar con ubicación estratégica cercana a polos turísticos.

10De Lo de Marcos a Marina Vallarta Infraestructura y Desarrollo: Grado de urbanización y acceso a servicios El grado de urbanización y el acceso a servicios actúan como detonadores o limitantes del mercado inmobiliario. Localidades con infraestructura consolidada son imanes para desarrollos residenciales y turísticos con alta plusvalía. En cambio, las zonas con menor urbanización y acceso parcial a servicios mantienen un crecimiento inmobiliario más controlado, pero representan oportunidades para proyec- tos diferenciados como hoteles boutique, comunidades sostenibles o retiros personalizados, con lotes amplios y precios por m² aún competitivos. Grado de urbanización Tipos de desarrollos según urbanización Impacto en el precio del suelo: Localidad Grado de urbanización Lo de Marcos Bajo Punta Mita Bajo a medio Nuevo Nayarit Medio Marina Vallarta Medio a alto San Pancho Alto Bucerías Medio Las Jarretederas Alto 5 de Diciembre Alto El grado de urbanización determina la densidad, infraestructura urbana, cercanía a mercados laborales y calidad del espacio público, lo que influye directamente en: Zonas altamente urbanizadas (Nuevo Nayarit, Marina Vallarta, Bucerías, 5 de Diciembre): predominan condominios, fraccionamientos ce- rrados y desarrollos de lujo o segunda vivienda. Zonas poco urbanizadas (Lo de Marcos, San Pancho): perfil Élite, con grandes propiedades, villas y proyectos personalizados de alto valor, enfoca- dos en un mercado de lujo y nicho extranjero. En zonas urbanizadas, el suelo es más costoso, lo que favorece desarrollos verticales y de alto ticket. En zonas menos urbanizadas, hay mayor dispo- nibilidad de terrenos amplios a menor costo, con potencial para proyectos boutique o de lotifica- ción.

11De Lo de Marcos a Marina Vallarta Acceso a servicios Dinámica de precios y demanda El acceso a servicios (agua, luz, drenaje, telecomunicaciones, salud y educación) tiene un efecto directo en la plusvalía y en el perfil de compradores/inversionistas: Mercado premium y extranjero: Mercado medio y residencial: Mercado de retiro y vacacional relajado:

• Localidades con muy alto acceso a servicios (Marina Vallarta, Nuevo Nayarit, Bucerías) son preferidas por expatriados e inversionistas.
• Se desarrollan proyectos con amenidades de lujo (marinas, golf, clubes de playa), elevando el valor por m².
• Las Jarretaderas, con urbanización media y servicios en crecimiento, atrae a quienes buscan vivienda accesible cerca de zonas turísticas.
• Lo de Marcos y San Pancho, con servicios medios, atraen a compradores que valoran la tranquilidad y naturaleza.
• Favorecen proyectos personalizados como casas boutique, villas o Airbnb de baja densidad, con menor verticalización. Localidad Acceso a servicios Lo de Marcos Medio Punta Mita Medio Nuevo Nayarit Alto (zona turística) Marina Vallarta Alto San Pancho Muy alto Bucerías Medio a alto Las Jarretederas Muy alto 5 de Diciembre Muy alto
• Alto grado de urbanización + muy buen acceso a servicios = mayor demanda, precios más altos y proyectos verticales o resorts (ej. Marina Vallarta, Nuevo Nayarit, Bucerías).
• Grado medio + acceso medio a alto = zonas de oportunidad para desarrollos mixtos o de crecimiento futuro, con suelo todavía más accesible (Las Jarretaderas).
• Bajo grado + acceso medio = nichos para turismo alternativo, eco-desarrollos o mercados de retiro, con menos presión sobre densificación (Lo de Marcos, San Pancho).

12De Lo de Marcos a Marina Vallarta Análisis de Viabilidad e Inversión: Métricas clave para evaluar viabilidad Este corredor ofrece un abanico de oportunidades con niveles de madurez distintos, por lo que el análi- sis de rentabilidad y retorno de inversión (ROI) debe considerar el perfil inmobiliario y turístico de cada localidad. A continuación, se presentan puntos clave para evaluar su viabilidad: Localidades consolidadas y verticales (Marina Vallarta, Bucerías, Nuevo Vallarta, 5 de Diciembre):

• Alta ocupación en rentas vacacionales con tarifas premium.
• Precios por m² elevados; menor riesgo por demanda constante.
• ROI enfocado en plusvalía y flujos estables por alquiler turístico. Zonas mixtas en transición (Punta Mita, Las Jarretaderas):
• Disponibilidad de terreno para nuevos proyectos verticales y horizontales.
• Potencial de apreciación por ubicación estratégica y costos de entrada competitivos.
• ROI atractivo a mediano plazo, combinando venta y operación. Mercados boutique o de baja densidad (Lo de Marcos, San Pancho):
• Turismo alternativo, ecológico o de retiro como enfoque principal.
• Alta demanda por experiencias exclusivas (villas, eco-lodges, retiros).
• ROI ligado a márgenes altos por unidad, con menor volumen y mayor fidelización.
• Precio actual del m² (tierra y construcción) comparado con otras zonas del Pacífico.
• Tiempo estimado de absorción del proyecto según tipología y ubicación.
• Costo de servicios e infraestructura adicional, clave en zonas poco urbanizadas.
• Histórico de plusvalía, útil para proyectar rendimientos en reventa.
• Factores macroeconómicos y turísticos: llegada de vuelos, inversión pública o desarrollos ancla.

13De Lo de Marcos a Marina Vallarta Conclusión: El corredor inmobiliario que va de Lo de Marcos a Marina Vallarta muestra un mercado profundamente segmentado, donde conviven destinos boutique de ultra lujo, zonas urbanas consolidadas con fuerte actividad turística y localidades en transición con alto potencial de plusvalía. Este mosaico refleja la riqueza y diversidad del Pacífico mexicano, confirmando a la Riviera Nayarit y Puerto Vallarta como polos clave para la inversión residencial y turística en México. En este contexto, la planeación debe ser estratégica: proyectos premium en áreas consolidadas, desarrollos diferenciados y sostenibles en localidades boutique, y apuestas residenciales medio-altas en zonas con urbanización creciente. Este análisis ofrece a los miembros de AMPI Riviera Nayarit una base sólida para identificar oportunidades, mitigar riesgos y diseñar inversiones que maximicen valor en un mercado competitivo y en constante evolución.