Análisis del Mercado Inmobiliario de la ZM de Puerto Vallarta (3T 2025)

3T 2025 AMPI Riviera Nayarit Análisis del Mercado Inmobiliario de la Zona Metropolitana de Puerto Vallarta

23T 2025 AMPI RIVIERANAYARIT

La Zona Metropolitana de Puerto Vallarta, inte- grada por los municipios de Puerto Vallarta (Ja- lisco) y Bahía de Banderas (Nayarit), se consolida como una de las regiones con mayor dinamismo inmobiliario del Pacífico mexicano. Su posición estratégica en el corredor turístico de la Riviera Nayarit, junto con su conectividad aérea, infraes- tructura moderna y entorno natural privilegiado, continúa atrayendo tanto a inversionistas nacio- nales como extranjeros. Durante el tercer trimestre de 2025, el mercado mostró una demanda constante de propiedades vacacionales, residenciales y de inversión, desta- cando las zonas de Nuevo Vallarta, Bucerías, Ma- rina Vallarta, Versalles y La Cruz de Huanacaxtle como polos de alta plusvalía. A pesar del entorno macroeconómico de tasas de interés estables pero elevadas, el sector mantuvo resiliencia y estabilidad en precios, impulsado por el turismo, el arribo de nuevos residentes y el desarrollo de infraestructura hotelera y mixta. El fortalecimiento del segmento medio-alto y de lujo, junto con la escasez de vivienda asequible, define una estructura de mercado orientada al consumo turístico y residencial premium, con perspectivas positivas hacia el cierre del año. Este reporte tiene como finalidad analizar el des- empeño del mercado inmobiliario metropolitano de Puerto Vallarta durante el tercer trimestre de 2025 (julio–septiembre). El análisis busca ofrecer una visión comparativa respecto a los trimestres previos, permitiendo identificar zonas de mayor dinamismo, oportu- nidades de inversión y factores de plusvalía, con base en datos de oferta activa, precios promedio y comportamiento del consumidor. El documento se dirige a inversionistas, desarro- lladores, agentes inmobiliarios y autoridades locales, como una herramienta estratégica para la toma de decisiones informadas en uno de los mercados costeros más relevantes del país. Contexto del mercado inmobiliario Objetivo del reporte Introducción

Clasificación de Mercado para una Mejor Comprensión Su propósito se fundamenta en proporcionar una visión clara y específica de los diferentes rangos de precios en el mercado inmobiliario, facilitando así la identificación de tendencias. Para lograrlo, el mercado se divide en segmentos, que a su vez se dividen el subsegmentos de tres niveles, cada uno asignado a una letra que representa un rango de precios específico (F,E, D, C, B, A, S) . Una vez hecho , se fragmenta en subsegmentos de tres niveles (1, 2, 3), para un análisis más detallado. Para el caso del segmento L (de lujo) se divide este en 5 subclasificaciones más (L1, L2, L3, L4, L+ y Elite) La clasificación se realiza de la siguiente manera: Mercado F Mercado S Mercado C Mercado E Mercado B Mercado D Mercado A Mercado L F1 (Menor a $500 mil) F2 ($500 mil-$1M )

F3 ($1M-$1.5M)

F4 ($1.5M-$2M)

S1 ($18M -$19.5M)

S2 ($19.5M-$21M)

S3 ($21M-$22.5M)

S4 ($22.5M- $24M)

C1 ($6M-$6.75M)

C2 ($6.75-$7.5M)

C3 ($7.5M-$8.25M)

C4 (8.25M-9M)

E1 ($2M-$2.5M)

E2 ($2.5-$3M)

E3 ($3M-$3.5M)

E4 ($3.5-$4M)

B1 ($9M-$10M)

B2 ($10M -$11M)

B3 ($11M - $12M)

B4 ($12M- $13M)

D1 ($4M -$4.5M)

D2 ($4.5M -$5M)

D3 ($5M -$5.5M)

D4 ($5.5M-$6M)

A1 ($13M -$14.25M)

A2 ($14.25M -$15.5M)

A3 ($15.5M -$16.75M)

A4 ($16.75M-$18M)

L1 ($24M-$26M)

L2 ($26M-$28M)

L3 ($28M-$30M)

L4 ($30M-$32M)

L+ ($32M-$42M)

ELITE (>$42M)

43T 2025 AMPI RIVIERANAYARIT

Durante el 3T 2025, la Zona Metropolitana de Puerto Vallarta registró una oferta activa de 2,255 propiedades resi- denciales, reflejando un mercado diverso tanto en tipología como en nivel de precio. Precios Promedio El precio promedio de venta fue de $11.1 millones de pesos, mientras que la mediana del mercado se ubicó en $8.9 millones, lo que confirma una mayor concentración de la oferta en el segmento medio-al- to. El rango de precios osciló entre $1.5 y $51 millones de pesos, abarcando desde vivienda media urbana hasta propiedades de lujo frente al mar. Las viviendas promediaron 150 m² de construcción y 99 m² de terreno, con un precio promedio por metro cuadrado construido de $73,839 pesos, representando una ligera contracción del precio del 5% trimestral, atribuible a la normalización del mercado tras la temporada alta.

El gráfico de percentiles permite visualizar cómo se distribuyen los precios dentro del mercado inmo- biliario, mostrando los valores típicos y las diferencias entre los distintos segmentos. En este caso, los percentiles más bajos representan las propiedades con precios más accesibles, como el 5° percentil, con valores cercanos a $2.95 millones, mientras que los percentiles superiores agrupan los desarrollos premium o de lujo, alcanzando hasta $51 millones en el extremo superior del mercado. El percentil 50, con un valor de $8.9 millones, refleja la mediana del mercado y confirma que la mitad de la oferta residencial se concentra en el segmento medio y medio-alto, característico de la Zona Metropolitana de Puerto Vallarta. A partir del percentil 75, con precios que superan los $14 millones, se observa una transición hacia el mercado de alta gama, destacando la presencia de proyectos exclu- sivos frente al mar o en zonas turísticas de alta plusvalía. Este tipo de análisis permite identificar con mayor precisión la estructura y segmentación del mercado residencial, así como el peso relativo que los distintos rangos de precio tienen dentro de la oferta total. Características promedio de venta por tipo de propiedad Variación trimestral y anual Casas Destinos urbanos con mayor diversidad Precio promedio: $10,755,709 Recámaras promedio: 2.5 Baños promedio: 2.5 Estacionamientos promedio: 2 Construcción promedio: 159 m² Terreno promedio: 167 m² Precio por m² construido: $69,441 Precio promedio: $11,485,517 Recámaras promedio: 2 Baños promedio: 2 Estacionamientos promedio: 1 Construcción promedio: 142 m² Precio por m² construido: $77,859 Periodo Precio Promedio Variación Trimestral Variación Anual Precio m² Variación m²

1T 2025 $10.8 M — — $72,400 —

2T 2025 $11.7 M +8.3% +14.1% $77,700 +7.3%

3T 2025 $11.1 M -5.1% +11.1% $73,839 -5.0%

El mercado mostró una corrección leve en precios durante el 3T, tras un primer semestre de fuerte apre- ciación. Aun así, el crecimiento anual acumulado supera el 10%, reflejando un entorno de estabilidad con ligera desaceleración, típico de los trimestres posteriores a la temporada alta de verano.

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Demanda Comparativa con trimestres anteriores Perfil del comprador El volumen de búsqueda y compra se mantiene estable respecto al segundo trimestre, con un in- cremento del 3.2% en solicitudes de información y una ligera disminución en cierres de compraventa, atribuida al entorno de tasas de interés y ajustes en financiamiento hipotecario. La demanda más activa continúa concentrándose en: El comprador típico pertenece al rango de 30 a 59 años (67.8%), perfilado como profesional con- solidado, empresario o inversionista con poder adquisitivo medio o alto. Los jóvenes menores de 30 años (25%) tienden a adquirir departamentos pequeños o unidades en preventa, mientras que los mayores de 60 años (7.2%) se enfocan en propiedades de retiro o in- versión en ubicaciones premium. Los desarrollos en preventa reportan una absor- ción promedio del 65%, destacando los proyectos mixtos con amenidades y modelos de renta vaca- cional integrada. Departamentos en zonas céntricas (Versalles, Zona Romántica, Marina Vallarta). Casas y villas en Bahía de Banderas (Bucerías, La Cruz, Nuevo Vallarta). La participación por género se mantiene equili- brada: 51.5% hombres y 48.5% mujeres, reflejando la presencia creciente de compradoras indepen- dientes y parejas jóvenes como actores relevan- tes del mercado.

Comparativa y tendencias Evolución de precios por municipio Bahía de Banderas Puerto Vallarta Rango de precios: $1.98 a $55.9 millones Precio promedio: $12.5 millones Precio por m²: $69,706 (-2.46% trimestral) Superficie promedio: 174 m² construcción / 141 m² terreno Rango de precios: $875 mil a $38 millones Precio promedio: $9.82 millones Precio por m²: $79,130 (-6.57% trimestral) Superficie promedio: 125 m² construcción Bahía de Banderas mantiene su liderazgo en vi- vienda de playa y residencial turística, con de- sarrollos activos en Nuevo Vallarta, Flamingos y Bucerías. El leve ajuste de precios responde a la estabiliza- ción posterior a la temporada alta, pero la plus- valía interanual supera el 8%, consolidando su atractivo para inversionistas internacionales. El municipio muestra una mayor estabilidad y ma- durez, con preferencia por condominios urbanos y propiedades compactas con alta rentabilidad por renta temporal. Las zonas de Versalles, Zona Romántica y Marina Vallarta mantienen la mayor rotación de inventa- rio y plusvalía sostenida.

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Municipio 1T 2025 2T 2025 3T 2025 Variación anual Bahía de Banderas $11.6 M $12.8 M $12.5 M +7.8% Puerto Vallarta $9.1 M $10.0 M $9.82 M +7.9% ZM Vallarta (Total) $10.8 M $11.7 M $11.1 M +10.2% Comparación con 1T y 2T 2025 Tendencias de mercado para el próximo trimestre (4T 2025) La tendencia general evidencia una estabilización en precios y absorción, acompañada de un despla- zamiento hacia unidades de menor superficie pero con mayor valor por metro cuadrado, típico de los ciclos de maduración inmobiliaria en zonas turísticas consolidadas. Reactivación moderada hacia fin de año impul- sada por el turismo invernal. Mayor demanda de propiedades en renta va- cacional (Airbnb, renta corta). Expansión de proyectos verticales mixtos en Bahía de Banderas y Versalles. Ajustes de precios menores al 3%, con tenden- cia a la estabilización. Inversionistas extranjeros (principalmente de EE.UU. y Canadá) seguirán siendo un motor cla- ve de la demanda. Oportunidad de inversión en zonas emergen- tes como Mezcales, Flamingos y Las Juntas, con potencial de plusvalía superior al 10% anual.

Conclusión y recomendaciones Hallazgos clave Conclusión Recomendaciones para compradores e inversionistas El mercado inmobiliario de la Zona Metropoli- tana de Puerto Vallarta se mantiene sólido, es- table y atractivo pese a los ajustes económicos nacionales. La plusvalía anual promedio ronda el 10%, con Bahía de Banderas liderando el crecimiento. La estructura del mercado se inclina hacia los segmentos medio y alto, con limitada oferta de vivienda asequible. La demanda extranjera continúa siendo un pilar fundamental, especialmente en el segmento de lujo y renta vacacional. Se consolida una preferencia por desarrollos verticales y proyectos con amenidades com- pletas. Inversionistas: priorizar zonas emergentes (Mezcales, Flamingos, Versalles) con alta renta- bilidad potencial. Desarrolladores: enfocar nuevos proyectos en esquemas mixtos y modelos de renta vacacio- nal integrada. Agentes inmobiliarios: reforzar estrategias de promoción digital y presencia en mercados in- ternacionales. El mercado inmobiliario de Puerto Vallarta y Bahía de Banderas atraviesa una fase de maduración con estabilidad estructural, donde la diversificación de oferta y la fortaleza del sector turístico continúan impulsando el crecimiento. Se proyecta un cierre positivo para 2025, con precios estables, absorción sostenida y un entorno favorable para la inversión a mediano plazo.

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Este informe ha sido elaborado con base en información recopilada de diversas fuentes públicas y pri- vadas, junto con análisis propios realizados a través de herramientas estadísticas y tecnológicas avan- zadas. El objetivo principal es proporcionar una visión integral del mercado identificando tendencias, oportunidades y riesgos clave para facilitar la toma de decisiones estratégicas por parte de los lectores. Sin embargo, este documento no debe interpretarse como una recomendación explícita de inversión, apertura o expansión de negocios en las áreas evaluadas. Los hallazgos y conclusiones presentados son de carácter exploratorio y están sujetos a cambios en función de variables económicas, sociales y políticas no controladas por el equipo de análisis. DatAlpine by Teseo Data Lab no se hace responsable por decisiones empresariales que puedan de- rivarse directa o indirectamente de este documento, ya que cada proyecto debe ser evaluado bajo criterios personalizados y ajustados a sus necesidades específicas. Se recomienda a los interesados complementar este reporte con asesoría profesional y estudios adicionales que profundicen en las áreas de mayor interés. Por último, la información y las proyecciones presentadas en este informe reflejan la situación al mo- mento de su elaboración, por lo que no se garantiza su precisión en futuros contextos o escenarios de mercado. Disclaimer Nota Legal y Alcance del Informe

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