Reporte del Mercado Inmobiliario de Pachuca 2025

¿Por qué Pachuca es un lugar optimo para vivir?

El presente informe, elaborado en colaboración especial para la Expo Bienes Raíces (EXBI) 2025- COPARMEX Hidalgo, por TESEO Data Lab, ofrece un análisis integral del mercado inmo- biliario, urbano y económico de Pachuca, con el propósito de evaluar las razones que posicio- nan a la capital hidalguense como un destino ideal para vivir e invertir. El documento aborda factores clave como la evolución del mercado inmobiliario, la apre- ciación y plusvalía, la concentración de oferta por zonas, los indicadores económicos locales y la infraestructura urbana en expansión, que en conjunto consolidan a Pachuca como una de las ciudades con mayor equilibrio entre calidad de vida, costo y potencial de crecimiento. Durante los últimos años, Pachuca ha experi- mentado una transformación urbana acelera- da, impulsada principalmente por la expansión hacia la Zona Sur, donde convergen los nuevos desarrollos habitacionales con una mejora sus- tancial en conectividad, vialidades y servicios. Su cercanía con la Zona Metropolitana del Valle de México, sumada a un entorno de inversión creciente y estabilidad social, la ha convertido en un polo de atracción para familias, profe- sionistas e inversionistas que buscan una al- ternativa de vida moderna, accesible y con alta proyección de valor.

Transformación Urbana y Calidad de Vida Durante la última década, Pachuca ha experimentado una transforma- ción urbana sostenida, con especial dinamismo hacia su Zona Sur, don- de se concentran los principales proyectos residenciales, comerciales y de servicios. La expansión de vialidades, la mejora en conectividad con la Ciudad de México y la llegada de nuevas inversiones han permitido el desarrollo de conjuntos habitacionales planificados, equipados con amenidades, áreas verdes y servicios integrales. Estos factores han contribuido a un entorno seguro, funcional y atractivo, tanto para familias como para inversionistas.

• Tasas de interés elevadas (7.50% tasa objetivo de Banxico)
• Inflación persistente por encima del objetivo (4.2% anual)
• Desaceleración de la actividad industrial estadounidense que afecta las exportaciones manufactureras mexicanas. Mercado Inmobiliario de Pachuca Su propósito se fundamenta en proporcionar una visión clara y específica de los diferentes rangos de precios en el mercado inmobiliario, facilitan- do así la identificación de tendencias. Para lograrlo, el mercado se divide en segmentos, cada uno asignado a una letra que representa un rango de precios específico (E, D, C, B, A, S), una vez hecho , se fragmenta en subsegmentos de tres niveles (1, 2, 3), para un análisis más detallado. Clasificación de Mercado

Datos promedio de vivienda: El mercado inmobiliario local presenta un precio promedio de vivienda de $4,037,201 y una media de $3,476,000, lo que evidencia un mercado estable, competitivo y enfocado en vivienda media y media-alta. Mercado F Mercado C Mercado S Mercado E Mercado B Mercado L Mercado A Mercado D F1 (Menor a $500 mil) F2 ($500 mil-$1M )

F3 ($1M-$1.5M)

F4 ($1.5M-$2M)

C1 ($6M-$6.75M)

C2 ($6.75-$7.5M)

C3 ($7.5M-$8.25M)

C4 ($8.25M-9M)

S1 ($18M-$19.5M)

S2 ($19.5-$21M)

S3 ($21M-$22.5M)

S4 ($22.5M-24M)

E1 ($2M-$2.5M)

E2 ($2.5-$3M)

E3 ($3M-$3.5M)

E4 ($3.5M-$4M)

B1 ($9M-$10M)

B2 ($10M-$11M)

B3 ($11M-$12M)

B4 ($12M-$13M)

L1 ($24M-$26M)

L2 ($26M-$28M)

L3 ($28M-$30M)

L4 ($30M-$32M)

L+ ($32M-$42M)

ELITE (>$42M)

A1 ($13M-$14.25M)

A2 ($14.25M-$15.5M)

A3 ($15.5M-$16.75M)

A4 ($16.75M-$18M)

D1 ($4M -$4.5M)

D2 ($4.5M -$5M)

D3 ($5M -$5.5M)

D4 ($5.5M - $6M)

202 m² de construcción 168 m² de terreno 3 recámaras, 2 baños y 2 cajones de estacionamiento Precio por m²: $20,148 (pro- medio) / $17,879 (media) La clasificación se realiza de la siguiente manera:

Distribución de mercado por segmentos: 49.4% en segmento E ($2M–$4M) 30% en segmentos D y C ($4M–$8M) <5% en segmentos B y A (vi- vienda premium) Sin presencia significativa en rangos S o L (ultra lujo) Pachuca registra una apreciación promedio anual estimada entre 6% y 8%, impulsada por la consolidación de zonas residenciales modernas y la llegada de nuevos proyectos de infraestructura. Apreciación y Plusvalía Factores que impulsan la plusvalía: Zonas con mayor plusvalía: Expansión y urbanización de la Zona Sur. Crecimiento de desarrollos planificados con servicios integrales. Proximidad con CDMX y conectividad me- diante México–Pachuca y Arco Norte. Estabilidad económica y baja saturación del mercado local. Alta valorización: San Javier, Valle de San Ja- vier, Zona Plateada. En expansión: La Concepción, Matilde, Real de la Plata, Punta Azul. Emergentes con potencial: Tuzos, Exhacienda de Coscotitlán, Santa Julia. El incremento de valor en estas zonas refleja una consolidación progresi- va del mercado residencial medio y medio-alto. Conclusión: la vivienda media y media-alta domina el mer- cado, con precios accesibles y alta rotación.

Concentración de Oferta y Dinámica Urbana Créditos Hipotecarios La oferta inmobiliaria de Pachuca se concentra en los sectores sur y po- niente de la ciudad, donde se ubican las zonas con mayor proyección de crecimiento urbano. El monto promedio de crédito hipotecario solicitado en Pachuca se mantiene en torno a los $1,349,073.19 a $1,860,067.70 millones, alineado con el valor de la vivienda media y media-alta. Zona Sur: mayor volumen de desarrollos nue- vos y preventas. Zona Plateada: consolidación de vivienda premium y servicios comerciales. Zona Centro y Norte: menor oferta nueva, pero con alta demanda de vivienda tradicional. Características del patrón de oferta: Fuentes principales de financiamiento: Tendencias: Incremento sostenido de la demanda en pre- venta (familias jóvenes y profesionales). Alta rotación en los segmentos E y D (vivienda entre $2M y $6M). Escasa saturación, lo que mantiene precios competitivos y estables. Institución Cantidad Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Tra- bajadores (INFONAVIT) Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) 374 Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servi- cios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE)

El dinamismo económico de Pachuca y su zona metropolitana es uno de los principales motores del desarrollo inmobiliario. Durante 2024–2025, el estado de Hidalgo ha captado más de $171 mil millones de pesos en inversión privada, generando 157 mil empleos y promoviendo un entorno de estabilidad y crecimiento. Crecimiento Económico y Atractivo de Inversión Home Depot Pachuca: inversión de $450 mi- llones, con 750 empleos directos e indirectos. Desarrollos energéticos en Epazoyucan y parques industriales en Tepeji y Atitalaquia. Obras de conectividad (mejoras en la auto- pista México–Pachuca y Arco Norte). Expansión de servicios universitarios y hos- pitalarios. Tasas promedio entre 10.5% y 11.5% anual. Aumento del plazo promedio de 20 a 25 años. Estabilidad en la morosidad hipotecaria, inferior al 3.5%, reflejando un mercado finan- ciero sano. Proyectos destacados: Características del patrón de oferta: Impacto local: Mayor demanda de vivienda familiar. Consolidación de corredores comerciales. Incremento del empleo formal y profesional. Expansión de servicios urbanos y de trans- porte. Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) 20 Banco Nacional del Ejército, Fuerza Aérea y Armada, S.N.C. (Banjercito) La accesibilidad crediticia y el equilibrio entre valor de vivienda y monto de crédito respaldan la fortaleza del mercado local. Estos factores refuerzan la estabilidad económica y la confianza de inver- sionistas en el crecimiento de Pachuca.

Conclusiones Pachuca se consolida como un destino residencial competitivo, accesi- ble y en expansión, gracias a su combinación de infraestructura moder- na, conectividad, estabilidad económica y precios equilibrados. Factores clave que la hacen un lugar óptimo para vivir: Ubicación estratégica en el corredor metropolitano del centro del país. Mercado inmobiliario sólido, dominado por vivienda media y me- dia-alta. Apreciación sostenida y alta plusvalía en zonas emergentes. Acceso amplio al crédito hipotecario. Entorno económico favorable con inversiones crecientes. Calidad de vida respaldada por servicios, seguridad y modernización urbana. 1. 2. 3. 4. 5. 6. En síntesis, Pachuca no solo es una ciudad para vivir, sino también un en- torno con alto potencial de inversión, orientado al crecimiento sostenido y la rentabilidad a mediano plazo.

Disclaimer Legal y Alcance del Informe: Informe Inmobiliario Pachuca | TESEO & COPARMEX El presente documento se entrega con fines informativos y de análisis sectorial, en el marco de la EXBI – Expo Coparmex, como parte de la co- laboración especial entre TESEO Data Lab S.A.S. y COPARMEX Hidalgo. La información contenida en este informe ha sido elaborada por TESEO Data Lab, con base en fuentes públicas, privadas y de terceros conside- radas confiables, y actualizada hasta octubre de 2025. El contenido tiene carácter analítico y descriptivo, orientado a evaluar las condiciones del mercado inmobiliario, urbano y económico de Pachu- ca, sin constituir en ningún caso una recomendación de inversión, oferta comercial ni asesoramiento financiero o legal. Si bien TESEO aplica metodologías de análisis y proyección reconocidas, los resultados, estimaciones y conclusiones presentadas pueden estar sujetas a cambios, omisiones o ajustes derivados de la evolución de los factores económicos, sociales o regulatorios. Por tanto, deben conside- rarse como una referencia técnica sujeta a actualización, no como una garantía de rentabilidad o desempeño futuro. Ni TESEO ni COPARMEX Hidalgo asumen responsabilidad alguna por pérdidas directas o indirectas que pudieran derivarse del uso o interpre- tación de la información aquí contenida. Se recomienda complementar cualquier decisión o acción basada en este documento con asesoría profesional especializada en materia legal, financiera o técnica. Finalmente, se hace constar que los datos y conclusiones reflejan las condiciones vigentes al momento de su elaboración, y podrían variar ante nuevos escenarios económicos o del mercado inmobiliario.

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