Boletín Inmobiliario

Sobre este reporte

El mercado inmobiliario mexicano cerró 2025 mostrando una gran capacidad de adaptación frente a los retos económicos. La vivienda siguió ganando valor y, aunque el crédito hipotecario se contrajo, el sector dio pasos hacia una etapa más madura y profesional.

Para 2026, se espera que esta tendencia continúe: un crecimiento estable en el valor de los inmuebles pero acompañado de un ritmo más moderado en las transacciones. En otras palabras, menos euforia, pero más solidez.

1. Un Mercado en Transición

El año 2025 estuvo marcado por una dicotomía entre la edificación privada y la obra pública. Mientras que el PIB de la construcción se contrajo un 1.1% en el primer semestre debido a una caída drástica del 24.6% en obra civil, la edificación privada mantuvo un dinamismo sólido con un crecimiento del 4.9%, acumulando once trimestres consecutivos al alza.

2. Coyuntura y Demanda Estructural: Análisis 2025

2.1 Déficit de Vivienda y Demanda Potencial

La magnitud de la demanda potencial asciende a 7.5 millones de viviendas a nivel nacional. Esta necesidad se concentra principalmente en dos segmentos críticos:

• Segmento Tradicional: Representa el 41.6% de la demanda total.
• Interés Social: Constituye el 35.2% de la demanda.

Este panorama subraya que la mayor necesidad habitacional proviene de hogares de ingresos bajos y medios, un sector que ha enfrentado dificultades debido a que la apreciación de la vivienda (superior al 8% anual) ha superado el crecimiento de los salarios reales, limitando el acceso al crédito.

2.2 El Mercado Hipotecario bajo Presión

El mercado hipotecario experimentó una contracción del 9% en el número de créditos y del 4.5% en el monto total colocado durante 2025. Esta desaceleración es el resultado directo de la debilidad en el mercado laboral y el encarecimiento constante de los inmuebles.

Un dato relevante es la alta concentración geográfica: las zonas metropolitanas del país agrupan el 52% de los nuevos créditos hipotecarios, lo que refleja una centralización de la inversión y el desarrollo en polos urbanos específicos.

Indicadores Clave

Indicador	Valor
Apreciación Anual de Vivienda	Superior al 8%
Valor Promedio de Vivienda (1S)	$1,862,524 MXN
Demanda Potencial Total	7.5 millones de viviendas
Crecimiento Edificación Privada	+4.9%
Concentración de Créditos (ZMs)	52% del total nacional

3. Consolidación y Factores de Impulso: Escenario 2026

El año 2026 se perfila como un periodo de consolidación para el sector. Se estima que el valor total de las ventas de bienes raíces podría alcanzar los 30,000 millones de dólares, con un crecimiento anual proyectado de entre 4% y 6%. Este crecimiento estará impulsado principalmente por el aumento de precios, ya que el volumen de transacciones solo avanzaría marginalmente.

3.1 Proyecciones de Precios y Tasas de Interés

Las proyecciones de precios para 2026 se mantienen al alza, aunque con una posible moderación en el ritmo. Mientras que algunas estimaciones prevén un crecimiento de precios de alrededor del 9% a nivel nacional, la calificadora Fitch proyecta un encarecimiento más cauto, de entre 7% y 8%, después de años con incrementos superiores al 10%.

Un factor clave para la reactivación del mercado hipotecario será la esperada estabilización y baja paulatina de las tasas de interés. Los bancos mexicanos anticipan hipotecas más accesibles, lo que podría inyectar liquidez y confianza, especialmente en los segmentos de vivienda media y media-alta.

3.2 El Impacto del Nearshoring y el Mundial 2026

Dos fenómenos estructurales y coyunturales definirán la demanda en 2026:

1. Nearshoring: La relocalización de cadenas de suministro continúa siendo un motor estructural, impulsando la demanda de vivienda para trabajadores y ejecutivos en hubs industriales y ciudades fronterizas. Esto se traduce en un auge de los polos industriales y una presión al alza en los precios de la vivienda vinculada a este sector.

2. Mundial de Fútbol 2026: El evento deportivo inyectará liquidez en el mercado de rentas de corto plazo (Airbnb), especialmente en las ciudades sede como Monterrey y Guadalajara. Además, la inversión en infraestructura asociada al Mundial, como la expansión del Metro en Monterrey y las líneas del Tren Ligero en Guadalajara, amplía el potencial de desarrollo habitacional en zonas aledañas.

3.3 Foco Regional: Monterrey y Guadalajara

Estas dos ciudades se consolidan como líderes en el sector, impulsadas por la sinergia entre el nearshoring y la infraestructura del Mundial:

• Monterrey: Se proyecta un crecimiento de precios de entre 9% y 12% en 2026. El crecimiento será más estructural y menos especulativo, con la infraestructura como principal factor de decisión para inversionistas.
• Guadalajara: Se anticipa un aumento en las transacciones, rondando las 40,000 viviendas comercializadas. La expansión del transporte público y la consolidación como polo tecnológico impulsan el desarrollo vertical y de usos mixtos.

El impacto no se limita al sector residencial. En el mercado comercial, se proyectan incrementos en las rentas de locales de entre un 25% y un 40% en zonas cercanas a los estadios en Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey. Este fenómeno es impulsado por la alta demanda de marcas que buscan visibilidad, la firma de contratos temporales para la temporada del evento y las remodelaciones estratégicas de los propietarios para atraer a estos inquilinos.

Conclusión y Perspectiva para Inversionistas

El mercado inmobiliario mexicano en 2026 se caracterizará por un entorno más racional y profesional. La inversión ya no se centrará en la especulación, sino en proyectos sólidos con visión de largo plazo. La escasez de oferta bien ubicada y la demanda estructural por el nearshoring y los eventos globales aseguran que la tendencia de apreciación de precios se mantenga, aunque a un ritmo más sostenible.

Para los inversionistas, el 2026 será un año para priorizar la ubicación, la infraestructura y la diferenciación del producto, aprovechando la estabilización de las tasas hipotecarias y el impulso de la vivienda vertical y sustentable.

"Deja que otros tengan opiniones, tú ten data"

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Disclaimer Legal y Alcance del Informe

El presente documento se proporciona exclusivamente con fines informativos y analíticos. La información contenida en este reporte ha sido recopilada y procesada con datos disponibles hasta enero de 2026; sin embargo, el mercado inmobiliario es dinámico y se encuentra sujeto a cambios constantes derivados de factores económicos, financieros, sociales, políticos y regulatorios. En consecuencia, la información aquí presentada debe entenderse como una referencia temporal, y no como una recomendación definitiva para la inversión ni como base única para la toma de decisiones financieras o patrimoniales.

Bajo ninguna circunstancia este documento deberá interpretarse como una oferta, invitación o solicitud para comprar, vender o invertir en bienes inmuebles. DatAlpine by Teseo Data Lab S.A.S. no es una entidad regulada para otorgar asesoría financiera, legal o de inversión, por lo que el contenido del presente informe no constituye asesoramiento especializado ni implica recomendación alguna por parte de DatAlpine o de terceros mencionados en el mismo.

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