By Miriam Mendoza En el debate sobre el acceso a la vivienda en México, la atención suele centrarse en la cantidad: cuántas casas se construyen, cuántas se venden o cuántas familias carecen de un techo propio. Sin embargo, hay otro déficit igual de urgente, pero mucho menos visible: el déficit cualitativo.
Este tipo de rezago no se mide solo en falta de casas, sino en la calidad de las viviendas existentes. ¿De qué sirve tener una casa si está hecha con materiales inadecuados, si está saturada de personas o si no tiene servicios básicos como agua, luz o drenaje?
¿Qué es el déficit cualitativo?
Este indicador contempla tres grandes dimensiones:
- Materiales precarios: techos, muros o pisos que no cumplen con condiciones mínimas de habitabilidad.
- Precariedad de espacios: viviendas con hacinamiento o sin el número mínimo de cuartos para sus habitantes.
- Carencia de servicios: falta de agua potable, energía eléctrica o drenaje.
Radiografía del déficit en distintas regiones
Los datos son reveladores: el problema es nacional, pero se manifiesta de forma muy distinta entre entidades y ciudades, dependiendo de factores como la presión demográfica, la actividad económica, la urbanización acelerada o la inversión pública.
Una problemática con rostro urbano y turístico
Aunque el déficit cualitativo es más pronunciado en zonas históricamente marginadas como Veracruz o Puebla, ciudades turísticas en expansión como Los Cabos y Puerto Vallarta también enfrentan presiones crecientes. La migración laboral y el encarecimiento del suelo dificultan el acceso a vivienda digna para trabajadores, quienes muchas veces terminan asentados en zonas irregulares o construyen en condiciones inadecuadas.
Por otro lado, ciudades industriales como Guadalajara o Querétaro presentan un déficit más moderado, pero con retos particulares: el aumento de la demanda de vivienda para nuevos residentes (por fenómenos como el nearshoring) y la escasez de vivienda accesible para niveles socioeconómicos medios.
¿Qué soluciones pueden aportar los desarrolladores inmobiliarios?
Frente a esta realidad, el sector privado puede ser parte activa de la solución. Algunas estrategias incluyen:
- Desarrollos orientados a vivienda social y media: con materiales de calidad, diseño eficiente y costos controlados.
- Rehabilitación y densificación de zonas urbanas existentes: evitar la expansión desordenada y aprovechar infraestructura instalada.
- Modelos verticales y multifuncionales: que optimicen el uso del suelo, incorporen servicios y reduzcan traslados.
- Alianzas con gobierno e Infonavit: para generar esquemas de financiamiento y subsidio orientados al mejoramiento cualitativo.
- Oferta diferenciada según el perfil local: por ejemplo, vivienda compacta y con amenidades para trabajadores temporales en destinos turísticos.
Una mirada al futuro
El rezago cualitativo no se soluciona únicamente con más construcciones. Implica mejorar lo que ya existe, repensar el desarrollo urbano y priorizar la dignidad habitacional. Cada ciudad tiene una realidad distinta, pero todas comparten el reto de construir no solo más viviendas, sino mejores viviendas.