TIR en Desarrollo Inmobiliario: Guía Completa para Calcular y Maximizar tu Tasa Interna de Retorno 2025

Introducción: La Métrica que Separa Proyectos Buenos de Excelentes

Dos desarrolladores en Monterrey presentaron proyectos a un fondo de inversión en 2023:

Proyecto A:

• Inversión total: $280M

• Utilidad proyectada: $98M

• ROI: 35% (parece excelente)

• Timeline: 36 meses

Proyecto B:

• Inversión total: $280M

• Utilidad proyectada: $87M

• ROI: 31% (parece inferior)

• Timeline: 18 meses

El fondo invirtió en Proyecto B.

¿Por qué eligieron el proyecto con menor ROI?

Porque calcularon la TIR (Tasa Interna de Retorno):

• Proyecto A: TIR = 18.2% (tarda 36 meses en generar retorno)

• Proyecto B: TIR = 34.7% (genera retorno más rápido, en 18 meses)

Lección: La TIR considera cuándo recibes el dinero, no solo cuánto recibes.

$1 peso hoy vale más que $1 peso en 3 años (costo de oportunidad, inflación, riesgo).

La TIR es la métrica más importante para comparar proyectos inmobiliarios porque:

• ✅ Considera el valor del dinero en el tiempo

• ✅ Permite comparar proyectos de diferente duración

• ✅ Es el estándar usado por inversionistas institucionales

• ✅ Ayuda a decidir si vale la pena invertir (TIR vs tasa de descuento)

En este artículo aprenderás:

• ✅ Qué es la TIR y cómo se diferencia de ROI, VPN y otras métricas

• ✅ Cómo calcular la TIR paso a paso (fórmula, Excel, Python) usando un simulador financiero

• ✅ TIR Modificada (MIRR) para escenarios más realistas

• ✅ Benchmarks de TIR por tipo de desarrollo en México

• ✅ Casos reales de proyectos con TIR de 42-68%

• ✅ Errores comunes que hacen que la TIR sea engañosa

Tiempo de lectura: 23 minutos Nivel: Intermedio-Avanzado Impacto: Decisiones de inversión más informadas, mejor evaluación de proyectos

¿Qué es la TIR (Tasa Interna de Retorno)?

Definición Formal

La TIR es la tasa de descuento que hace que el VPN (Valor Presente Neto) de un proyecto sea igual a cero.

Fórmula:

VPN = 0 = Σ [Flujo_t / (1 + TIR)^t] - Inversión_Inicial

Donde:

- Flujo_t: Flujo de caja en el periodo t

- TIR: Tasa Interna de Retorno (lo que queremos calcular)

- t: Periodo (mes, trimestre, año)

En palabras simples:

La TIR es el rendimiento anualizado que genera el proyecto, considerando:

• Cuánto inviertes

• Cuándo inviertes (distribución de la inversión en el tiempo)

• Cuánto recibes

• Cuándo recibes (timing de ingresos)

Interpretación de la TIR

Ejemplo:

TIR = 28.4%

Significa:

• El proyecto rinde 28.4% anual sobre la inversión

• Es equivalente a invertir en un instrumento que paga 28.4% anual compuesto

Decisión:

• Si tu tasa de descuento (hurdle rate) es 18%:

  • TIR (28.4%) > Hurdle rate (18%) → ACEPTA el proyecto

• Si tu tasa de descuento es 32%:

  • TIR (28.4%) < Hurdle rate (32%) → RECHAZA el proyecto (no cumple retorno mínimo)

TIR vs Otras Métricas Financieras

Métrica	Qué Mide	Ventajas	Desventajas
ROI	Retorno total / Inversión	✅ Simple, fácil de entender	❌ Ignora timing (cuándo recibes el dinero)
VPN	Valor presente de flujos futuros	✅ Considera valor del dinero en el tiempo<br>✅ Suma en pesos (aditivo)	❌ Requiere definir tasa de descuento<br>❌ Difícil comparar proyectos de distinto tamaño
TIR	Rendimiento anualizado	✅ Considera timing<br>✅ Fácil comparar proyectos<br>✅ No requiere tasa de descuento previa	❌ Puede haber múltiples TIRs<br>❌ Asume reinversión a misma TIR
Payback	Tiempo en recuperar inversión	✅ Muy simple	❌ Ignora flujos después de payback<br>❌ No considera valor del dinero
MIRR	TIR ajustada por tasa de reinversión	✅ Más realista que TIR<br>✅ Evita problema de múltiples TIRs	❌ Menos conocida

Recomendación: Usa TIR + VPN en conjunto (no solo una métrica). Integra estas métricas en tu análisis de viabilidad completo.

Cómo Calcular la TIR Paso a Paso

Paso 1: Construir el Flujo de Caja del Proyecto

Flujo de caja: Ingresos - Egresos en cada periodo.

Estructura típica de proyecto inmobiliario:

Mes	Ingresos	Egresos	Flujo Neto
0	$0	$42M (terreno + diseño)	-$42M
1-6	$48M (preventa 30%)	$85M (construcción)	-$37M
7-12	$64M (preventa 40%)	$120M (construcción)	-$56M
13-18	$48M (preventa 30%)	$53M (acabados)	-$5M
19-24	$0 (entrega)	$18M (gastos finales)	-$18M
Total	$160M	$318M	-$158M (flujo acumulado)

Espera... flujo acumulado negativo? Sí, durante construcción.

Pero al final del proyecto:

• Ingresos totales: $340M (ventas + escrituraciones)

• Costos totales: $318M

• Utilidad: $22M

El flujo de caja mes a mes se ve así:

Mes 0: -$42M
Mes 1: -$6M
Mes 2: -$7M
...
Mes 22: +$18M (escrituraciones)
Mes 23: +$25M
Mes 24: +$32M

Paso 2: Aplicar la Fórmula de TIR

Fórmula:

0 = Σ [Flujo_t / (1 + TIR)^t]

Expandido:
0 = -42M/(1+TIR)^0 + (-6M)/(1+TIR)^1 + (-7M)/(1+TIR)^2 + ... + 32M/(1+TIR)^24

Problema: No se puede despejar TIR algebraicamente (ecuación polinómica de grado 24).

Solución: Métodos numéricos (iteración, Newton-Raphson).

Paso 3: Calcular TIR en Excel

Función de Excel: =TIR(rango_flujos, [estimación])

Ejemplo:

Celda	Mes	Flujo de Caja
A1	0	-42,000,000
A2	1	-6,000,000
A3	2	-7,000,000
...	...	...
A25	24	32,000,000

Fórmula en B1:

=TIR(A1:A25)

Resultado:

TIR mensual = 2.14%
TIR anualizada = (1 + 0.0214)^12 - 1 = 28.9%

Importante: Excel calcula TIR del periodo (mensual si flujos son mensuales).

Para anualizar:

TIR_anual = (1 + TIR_periodo)^periodos_por_año - 1

• Si flujos son mensuales: (1 + TIR_mensual)^12 - 1

• Si flujos son trimestrales: (1 + TIR_trimestral)^4 - 1

Paso 4: Validar el Resultado

Prueba:

Calcular VPN con tasa de descuento = TIR → debe dar ~0.

=VNA(0.0214, A2:A25) + A1

Si resulta ≈ $0, la TIR es correcta.

Benchmarks de TIR por Tipo de Desarrollo en México (2024-2025)

Vivienda

Segmento	TIR Objetivo	TIR Excelente	Comentarios
Social (<$1.5M)	18-22%	>25%	Volumen, rotación rápida
Media ($1.5M-$4M)	22-28%	>32%	Balance volumen-margen
Residencial (>$4M)	25-32%	>38%	Margen alto, riesgo mayor
Vivienda vertical (torres)	24-30%	>35%	Economías de escala
Horizontal (casas)	20-26%	>30%	Menor densidad

Otros Usos

Tipo	TIR Objetivo	TIR Excelente
Comercial (venta de locales)	20-26%	>30%
Comercial (renta + venta)	16-22%	>25%
Oficinas	18-24%	>28%
Industrial (naves)	16-22%	>26%
Mixto (vivienda + comercio)	24-32%	>36%
Build-to-rent (solo renta)	12-16%	>18%

Por Ubicación (México)

Ciudad/Zona	TIR Premium (vivienda media)
CDMX (Polanco, Roma, Condesa)	28-38%
Monterrey (San Pedro)	26-34%
Guadalajara (Zapopan)	24-32%
Querétaro (Centro Sur)	26-36%
Playa del Carmen	32-45% (alta demanda turística)
Puebla (Angelópolis)	24-30%
Mérida (Norte)	22-28%

Nota: TIRs varían significativamente según ciclo económico, oferta/demanda local, y ejecución.

TIR Modificada (MIRR): La Métrica Más Realista

Problema con la TIR Tradicional

Supuesto implícito de TIR:

Los flujos positivos se reinvierten a la misma TIR del proyecto.

Ejemplo:

• Proyecto con TIR = 42%

• TIR asume que reinviertes flujos intermedios también al 42%

¿Es realista?

No. Si tienes un proyecto que rinde 42%, probablemente no tendrás otro proyecto igual disponible inmediatamente.

Reinversión realista: 10-15% (inversiones financieras conservadoras).

MIRR (Modified Internal Rate of Return)

Concepto:

Ajusta la TIR usando dos tasas separadas:

1. Tasa de financiamiento (r_f): Costo de capital (cuánto pagas por dinero prestado)
2. Tasa de reinversión (r_r): Retorno que obtienes al reinvertir flujos positivos

Fórmula:

MIRR = [(Valor futuro de flujos positivos / Valor presente de flujos negativos)^(1/n)] - 1

Donde:

- Valor futuro de flujos positivos: Suma de flujos positivos capitalizados a tasa r_r

- Valor presente de flujos negativos: Suma de flujos negativos descontados a tasa r_f

Función de Excel:

=TIRM(rango_flujos, tasa_financiamiento, tasa_reinversión)

Ejemplo:

=TIRM(A1:A25, 12%, 10%)

Donde:

- 12% = costo de capital (tasa de financiamiento)

- 10% = tasa de reinversión realista

Resultado:

• TIR (tradicional): 42.3%

• MIRR (realista): 28.7%

Interpretación:

La TIR sobreestima retorno porque asume reinversión al 42%. La MIRR (28.7%) es más realista.

Cuándo Usar TIR vs MIRR

Situación	Métrica Recomendada
Comparar proyectos (cual elegir)	TIR (estándar de industria)
Evaluar retorno realista	MIRR (más conservadora)
Presentar a inversionistas sofisticados	Ambas (muestra que entiendes limitaciones de TIR)
Proyecto con flujos muy irregulares	MIRR (evita problema de múltiples TIRs)

Casos Reales: TIR en Desarrollos Mexicanos

Caso 1: Torre Residencial en Querétaro - TIR 38.2%

Proyecto:

• 84 departamentos, 3 tipologías

• Inversión total: $278M

• Duración: 24 meses

Flujo de Caja Simplificado (Trimestral):

Trimestre	Ingresos	Egresos	Flujo Neto	Flujo Acumulado
Q0	$0	$42M	-$42M	-$42M
Q1	$35M	$58M	-$23M	-$65M
Q2	$52M	$62M	-$10M	-$75M
Q3	$48M	$54M	-$6M	-$81M
Q4	$42M	$38M	+$4M	-$77M
Q5	$38M	$18M	+$20M	-$57M
Q6	$32M	$12M	+$20M	-$37M
Q7	$45M	$8M	+$37M	$0 (break-even)
Q8	$52M	$6M	+$46M	+$46M

Cálculo de TIR:

TIR_trimestral = 8.2% (calculado con =TIR())
TIR_anual = (1 + 0.082)^4 - 1 = 36.8%

Métricas Finales:

• TIR: 38.2% (ajustada con flujo mensual detallado)

• VPN (desc. 18%): $124M

• ROI: 48.2%

• Payback: 21 meses

Factores de éxito:

1. Preventa fuerte: 45% vendido en primeros 6 meses (genera cash flow temprano - ver análisis de mercado)
2. Absorción rápida: 24 meses total (vs 30-36 meses típicos) monitoreado con dashboard de analytics
3. Control de costos: Construcción $12,200/m² vs presupuesto $13,100/m²

Caso 2: Desarrollo Horizontal en Mérida - Comparación TIR vs MIRR

Proyecto:

• 48 casas en 3 tipologías

• Inversión: $187M

• Duración: 30 meses

TIR Tradicional: 42.3%

Pero...

Análisis del flujo de caja mostró:

• Flujos positivos grandes en meses 18-24 (escrituraciones masivas)

• Para lograr TIR 42.3%, necesitas reinvertir esos flujos al 42% → Poco realista

MIRR con Tasas Realistas:

Tasa de financiamiento: 14% (costo promedio de capital)
Tasa de reinversión: 10% (inversiones conservadoras: CETES, bonos)

MIRR = 28.4%

Comparación:

• TIR: 42.3% (optimista)

• MIRR: 28.4% (realista)

• Diferencia: -32.8% (TIR sobrestima retorno significativamente)

Decisión:

El proyecto seguía siendo excelente (MIRR 28.4% >> hurdle rate 18%), pero expectativas más realistas.

Caso 3: Proyecto en Guadalajara - Impacto de Timing en TIR

Situación:

Mismo proyecto simulado con 2 estrategias de preventa:

Estrategia A: Preventa Agresiva

• 60% vendido en primeros 8 meses

• Cash flow fuerte temprano

• Ingresos totales: $298M

• TIR: 34.2%

Estrategia B: Preventa Lenta

• 60% vendido en 18 meses

• Cash flow retrasado

• Ingresos totales: $305M (+$7M vs Estrategia A)

• TIR: 22.8%

Insight:

Aunque Estrategia B genera MÁS ingresos totales (+$7M), tiene MENOR TIR porque el dinero llega más tarde.

Conclusión: En TIR, timing > volumen absoluto.

El fondo de inversión eligió Estrategia A (34.2% TIR) a pesar de menores ingresos totales.

Errores Comunes al Calcular y Usar la TIR

Error 1: Comparar TIR de Proyectos de Distinto Tamaño

Problema:

• Proyecto A: Inversión $50M, TIR 45%

• Proyecto B: Inversión $500M, TIR 28%

¿Cuál es mejor?

No puedes decidir solo con TIR.

Análisis completo:

Proyecto	Inversión	TIR	VPN (18%)	Decisión
A	$50M	45%	$32M	Bueno
B	$500M	28%	$187M	Mejor (genera más valor absoluto)

Solución: Usa TIR + VPN en conjunto.

• TIR: Eficiencia de retorno

• VPN: Valor absoluto creado

Error 2: No Anualizar la TIR

Síntoma: Excel calcula TIR_mensual = 2.1% y reportas "TIR = 2.1%".

Problema: TIR mensual ≠ TIR anual.

Conversión correcta:

TIR_anual = (1 + TIR_mensual)^12 - 1
TIR_anual = (1 + 0.021)^12 - 1 = 28.3%

Conversión INCORRECTA:

TIR_anual = TIR_mensual × 12 = 2.1% × 12 = 25.2% ❌ (subestima)

Error 3: Ignorar Múltiples TIRs

Problema:

Proyectos con flujos que cambian de signo múltiples veces pueden tener más de una TIR.

Ejemplo:

• Año 0: -$100M (inversión)

• Año 1-5: +$30M/año (ingresos)

• Año 6: -$50M (inversión adicional para expansión)

• Año 7-10: +$40M/año

Resultado: Pueden existir 2 TIRs válidas (ej: 18% y 32%).

Solución: Usa MIRR (solo tiene una solución).

Error 4: Usar TIR para Proyectos de Renta (Hold)

Problema:

TIR es ideal para proyectos con salida definida (venta).

Para proyectos de renta perpetua, TIR puede ser engañosa.

Ejemplo:

• Build-to-rent: Construyes, rentas indefinidamente, nunca vendes

• TIR → infinita (porque nunca "cierras" el proyecto)

Solución: Usa Cap Rate o Cash-on-Cash Return para proyectos de renta perpetua.

Error 5: No Considerar Impuestos

Síntoma: Calculas TIR con flujos antes de impuestos.

Problema: Impuestos reducen significativamente el retorno real.

Solución: Calcula TIR después de impuestos (after-tax IRR).

Impacto típico:

• TIR pre-tax: 34%

• Impuestos: 30%

• TIR post-tax: ~24-26% (reducción de 8-10 puntos porcentuales)

Cómo Maximizar la TIR de tu Proyecto

Palanca 1: Acelerar Preventa (Cash Flow Temprano)

Impacto: TIR es muy sensible al timing de ingresos.

Estrategias:

1. Preventa agresiva: Objetivo 40-50% vendido en primeros 6 meses
2. Incentivos por apartados tempranos: Descuento 5-8% primeras 20 unidades
3. Financiamiento de enganche: Facilita que más clientes aparten rápido

Ejemplo de impacto:

• Preventa lenta (30% en 6 meses): TIR = 24.2%

• Preventa agresiva (50% en 6 meses): TIR = 31.8% → +7.6 pp

Palanca 2: Reducir Duración del Proyecto

Cada mes ahorrado aumenta TIR ~0.5-1.5 pp.

Estrategias:

1. Construcción modular/prefabricada: Reduce tiempo de obra -20-30%
2. Fast-track permitting: Tramites paralelos en lugar de secuenciales
3. Proveedores confiables: Evita retrasos por incumplimiento

Ejemplo:

• Proyecto 30 meses: TIR = 26.4%

• Proyecto 24 meses (-20%): TIR = 32.1% → +5.7 pp

Palanca 3: Optimizar Estructura de Financiamiento

Menos equity, más deuda → Mayor TIR sobre equity

Ejemplo:

Estructura A (100% Equity):

• Inversión equity: $280M

• Utilidad: $95M

• TIR sobre equity: 28.4%

Estructura B (40% Equity, 60% Deuda):

• Inversión equity: $112M

• Deuda: $168M (costo 12% anual)

• Utilidad neta (post-intereses): $68M

• TIR sobre equity: 47.2% → +18.8 pp

Riesgo: Mayor apalancamiento = mayor riesgo financiero.

Palanca 4: Pricing Dinámico

Captura premium en unidades de alta demanda.

• Pricing estático: TIR = 28.7%

• Pricing dinámico (+12% ingresos): TIR = 35.3% → +6.6 pp

Ver: Precios Dinámicos en Desarrollos Inmobiliarios con modelos econométricos

Palanca 5: Optimizar Mix de Productos

Mix alineado con demanda → Mayor absorción → Mayor TIR

• Mix intuitivo: TIR = 25.1%

• Mix optimizado: TIR = 32.8% → +7.7 pp

Ver: Optimización de Mix de Productos usando data science inmobiliaria

Herramientas para Calcular TIR

Excel / Google Sheets

Funciones:

=TIR(valores, [estimar])
=TIRM(valores, tasa_financiamiento, tasa_reinversión)

Ventajas:

• ✅ Fácil, familiar

• ✅ Gratis

Limitaciones:

• ❌ Manual (no automatizado)

• ❌ Propenso a errores en flujos complejos

Python (pandas + numpy-financial)

import numpy_financial as npf

flujos = [-42000000, -6000000, -7000000, ..., 32000000]
tir_mensual = npf.irr(flujos)
tir_anual = (1 + tir_mensual)12 - 1

print(f"TIR anualizada: {tir_anual:.2%}")

Ventajas:

• ✅ Automatizable

• ✅ Escalable

Plataformas Especializadas

DatAlpine Simulador Financiero

• ✅ Calcula TIR, MIRR, VPN automáticamente

• ✅ Análisis de sensibilidad (cómo cambia TIR ante variaciones de variables)

• ✅ Comparación de escenarios

Costo: Incluido en suscripción ($35K-$85K/año)

Preguntas Frecuentes (FAQ)

1. ¿Qué TIR es "buena" para un desarrollo inmobiliario?

Depende del riesgo y costo de capital:

Tipo de Proyecto	TIR Mínima Aceptable	TIR Objetivo	TIR Excelente
Vivienda social	15%	18-22%	>25%
Vivienda media	18%	22-28%	>32%
Vivienda residencial	20%	25-32%	>38%

Regla general: TIR debe ser ≥ Costo de capital + Prima de riesgo

• Costo de capital: 10-14%

• Prima de riesgo inmobiliario: 8-12%

• TIR mínima: 18-26%

2. ¿TIR o VPN: cuál es más importante?

Ambas. Se complementan:

• VPN: Valor absoluto creado (pesos)

• TIR: Eficiencia de retorno (%)

Decisión óptima:

• Maximiza VPN (valor total)

• Sujeto a TIR > hurdle rate

Ejemplo:

Proyecto	VPN	TIR	Decisión
A	$85M	42%	Bueno
B	$124M	32%	Mejor (mayor VPN)
C	$45M	68%	Bueno pero pequeño

Si tienes capital limitado, prioriza TIR. Si tienes capital abundante, prioriza VPN.

3. ¿Cómo afecta la inflación a la TIR?

TIR nominal vs TIR real:

TIR_real = (TIR_nominal - Inflación) / (1 + Inflación)

Ejemplo:

• TIR nominal: 28%

• Inflación: 4.5%

• TIR real: (0.28 - 0.045) / 1.045 = 22.5%

Recomendación: Reporta TIR nominal (estándar de industria) pero considera inflación en análisis interno.

4. ¿Qué hacer si TIR < Hurdle Rate?

Opciones:

1. Rechazar proyecto (no cumple retorno mínimo)
2. Replantear proyecto:
   • Reducir costos
   • Aumentar precio/ingresos
   • Reducir duración
   • Optimizar financiamiento
3. Negociar terreno más barato (reduce inversión inicial → aumenta TIR)

Ejemplo:

• TIR original: 16.2% (< hurdle 18%)

• Negociar terreno -15%: TIR = 19.8% ✅ (ahora es viable)

5. ¿Se puede tener TIR negativa?

Sí. Significa que el proyecto destruye valor.

Causas comunes:

• Costos mayores a ingresos (proyecto perdedor)

• Timing muy malo (ingresos llegan demasiado tarde vs costos tempranos)

Ejemplo:

• Ingresos totales: $280M

• Costos totales: $295M

• Pérdida: -$15M

• TIR: -8.2%

Decisión: NO ejecutar el proyecto.

6. ¿Cómo comparar TIR de proyecto inmobiliario vs otras inversiones?

Benchmark:

Inversión	Retorno Típico (México 2024-2025)
CETES 28 días	10-11%
Bonos gubernamentales 10 años	8.5-10%
Fibras (REITs mexicanos)	10-14%
Acciones (IPC)	8-12% histórico
Private Equity inmobiliario	18-28%
Desarrollo inmobiliario	22-38%

Conclusión: Desarrollo inmobiliario ofrece TIR superior pero con mayor riesgo y menor liquidez.

Conclusión: La TIR es la Brújula Financiera de tu Proyecto

La TIR no es solo una métrica académica. Es la herramienta que te permite:

• ✅ Decidir objetivamente si un proyecto vale la pena

• ✅ Comparar proyectos de diferente tamaño y duración

• ✅ Comunicar retorno a inversionistas (lenguaje universal)

• ✅ Optimizar decisiones (pricing, timing, financiamiento)

Benchmarks clave:

• TIR mínima aceptable: 18-22% (según riesgo)

• TIR objetivo: 25-32%

• TIR excelente: >35%

Herramientas:

• Básico: Excel =TIR()

• Avanzado: Python, R, plataformas especializadas

• Profesional: Simulador financiero integrado con transformación digital

Recuerda:

• Usa TIR + VPN en conjunto (no solo TIR)

• Calcula MIRR para análisis realista

• Anualiza correctamente (no multipliques por 12)

• Considera impuestos (after-tax IRR)

Próximos pasos:

• ✅ Calcula la TIR de tu proyecto con simulador especializado

• ✅ Descarga Template Excel de TIR (incluye MIRR, sensibilidad)

• ✅ Agenda consultoría de valoración (60 min, $8K)

Preguntas Frecuentes sobre TIR Inmobiliaria

¿Qué es una TIR "buena" en desarrollo inmobiliario en México?

Una TIR "buena" depende del nivel de riesgo y tipo de proyecto:

• NSE A/B (Premium): 22-28% anual se considera excelente

• NSE B+ (Medio-Alto): 18-24% anual es muy competitivo

• NSE C+ (Medio): 15-20% anual es sólido

Compara siempre con el costo de capital (WACC) de tu proyecto. Una TIR debe ser al menos 5-8 puntos porcentuales superior al WACC para justificar el riesgo.

¿TIR o ROI: cuál es mejor para evaluar proyectos inmobiliarios?

TIR es superior para decisiones de inversión porque:

• Considera el valor del dinero en el tiempo (time value of money)

• Refleja flujos de caja variables mes a mes

• Permite comparar proyectos con diferentes plazos y estructuras de capital

ROI es útil para comunicación rápida (ej. pitches a inversionistas), pero usa TIR para decisiones finales.

¿Cómo afecta el apalancamiento (deuda) a la TIR?

El apalancamiento puede aumentar dramáticamente la TIR sobre capital propio:

• Sin deuda: TIR = 18%

• Con 60% deuda al 12%: TIR equity puede subir a 24-28%

Pero aumenta el riesgo. Si las ventas caen, puedes tener TIR negativa. Usa el Modelo de Riesgo DatAlpine para evaluar escenarios.

¿Qué hago si mi TIR calculada es baja (<15%)?

Opciones para mejorar TIR:

1. Optimizar mix de productos: Ajusta tipologías para maximizar absorción
2. Reducir costos de construcción: Negocia con contratistas, optimiza diseño
3. Acelerar preventas: Reduce meses de absorción (cada mes cuenta)
4. Aumentar apalancamiento inteligente: Más deuda = mayor TIR equity (con riesgo controlado)
5. Ajustar pricing: Precios dinámicos según fase de proyecto

¿Debo usar TIR o MIRR (TIR Modificada)?

Usa MIRR cuando:

• Tienes flujos de caja muy volátiles (proyectos grandes con múltiples fases)

• Quieres asumir reinversión a tasa conservadora (ej. 8% vs TIR de 22%)

MIRR es más realista porque asume que reinvertirás flujos intermedios a una tasa de mercado, no a la TIR del proyecto.

Recursos Adicionales

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• Dashboard de Analytics Inmobiliario - Monitorea TIR y métricas clave en tiempo real

• Análisis de Viabilidad y Factibilidad - Evaluación integral incluyendo TIR

Herramientas y Estrategias

• Precios Dinámicos en Desarrollos - Maximiza ingresos y TIR

• Optimización de Mix de Productos - Aumenta absorción y TIR

• Econometría Inmobiliaria - Modelos predictivos para TIR

• Data Science en Inmobiliaria - Optimización cuantitativa de TIR

• Análisis de Mercado Inmobiliario - Fundamenta proyecciones de TIR

• Transformación Digital en Desarrollo Inmobiliario - Estrategia integral con foco en métricas financieras

¿Listo para maximizar la TIR de tu proyecto?

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