By Miriam Mendoza 
Hipotecas, motor del sector inmobiliario
El mercado inmobiliario mexicano no se entiende sin la participación del crédito hipotecario. Este instrumento financiero ha sido, históricamente, el puente que permite a millones de familias acceder a una vivienda y a los desarrolladores impulsar nuevos proyectos. Sin embargo, en los últimos años, la originación hipotecaria se ha concentrado en un puñado de estados, marcando la pauta del crecimiento urbano y definiendo qué regiones logran mayor dinamismo inmobiliario.
De acuerdo con datos de la CNBV, al cierre de 2024 y en el primer semestre de 2025, seis entidades (Ciudad de México, Jalisco, Nuevo León, Estado de México, Querétaro y Guanajuato) agruparon el 52.3% del total de créditos hipotecarios nuevos, reflejando una fuerte centralización en las principales zonas metropolitanas del país.
Concentración hipotecaria y desigualdades regionales
La alta concentración hipotecaria responde a factores estructurales: densidad poblacional, crecimiento económico y expansión urbana en torno a las grandes ciudades. Municipios como Zapopan (Jalisco), El Marqués (Querétaro), Benito Juárez (CDMX), León (Guanajuato) y Monterrey (Nuevo León) aparecen como focos de actividad hipotecaria, lo que demuestra que la banca prioriza los mercados con mayor certidumbre económica.
En contraste, entidades como Tabasco registraron un crecimiento destacado en originación hipotecaria (+11.3%), mientras que estados como Guerrero (-37%) y Nayarit (-30.4%) enfrentaron caídas pronunciadas, reflejando la vulnerabilidad del crédito en regiones con menor consolidación urbana.
Montos promedio: acceso desigual a la vivienda
La distribución del crédito no solo es desigual en número, sino también en monto. En 2024, la hipoteca promedio nacional se ubicó en 2.4 millones de pesos, pero mientras en Ciudad de México alcanzó los 3.1 millones, en estados como Hidalgo, Tlaxcala y Zacatecas apenas superó los 1.4 millones.
Esto refleja no solo la diferencia en el poder adquisitivo, sino también la tipología de vivienda disponible en cada región: desde la vivienda social en periferias hasta los desarrollos de lujo en corredores turísticos o metropolitanos.
Riesgos y morosidad: ¿un mercado estable?
Otro aspecto relevante es la morosidad hipotecaria, que cerró en 2.7% a nivel nacional. Aunque no representa un riesgo inmediato, algunos estados muestran vulnerabilidades. Morelos (5%), Chiapas (4.9%) y Veracruz (3.1%) destacan con tasas superiores al promedio, lo que puede limitar la confianza bancaria para ampliar la colocación.
A pesar de ello, el sector mantiene estabilidad. La banca comercial ha logrado equilibrar la originación de créditos con tasas competitivas, garantizando que la vivienda siga siendo un activo atractivo tanto para inversionistas como para compradores finales.
Hipotecas, brújula del mercado inmobiliario
El crédito hipotecario es mucho más que un financiamiento: es un termómetro del dinamismo inmobiliario. Allí donde crecen los créditos, se consolidan nuevas zonas urbanas, se impulsa la construcción y se atrae inversión inmobiliaria.
México enfrenta el reto de democratizar la colocación hipotecaria, reduciendo la centralización en pocas entidades y fomentando el acceso al crédito en regiones emergentes. Para los desarrolladores, inversionistas y profesionales del sector, monitorear estos indicadores es clave para anticipar tendencias y detectar oportunidades de crecimiento.
En DatAlpine analizamos el comportamiento hipotecario como una de las variables fundamentales para proyectar el rumbo del mercado inmobiliario mexicano.
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