By Miriam Mendoza México atraviesa una transformación urbana acelerada impulsada por el crecimiento poblacional, la relocalización de industrias (nearshoring) y el aumento del consumo interno. Este dinamismo ha detonado múltiples polos de desarrollo comercial a lo largo del país. Sin embargo, ante la expansión de plazas, corredores de servicios y zonas mixtas, surge una pregunta estratégica: ¿sigue habiendo oportunidad o ya enfrentamos una saturación?
Principales focos de desarrollo comercial
Identifica al menos cinco tipos de zonas con alta actividad comercial en distintas regiones del país:
- Corredores metropolitanos de alto poder adquisitivo (como Andares en Guadalajara, Santa Fe en CDMX o San Pedro Garza García en Monterrey): han alcanzado un nivel de madurez comercial con ofertas sofisticadas y alta competencia.
- Zonas con crecimiento habitacional reciente (como Zibata en Querétaro o Zempoala en Hidalgo): presentan un fuerte empuje comercial de servicios de conveniencia, educación, salud y recreación.
- Polos turísticos (como Puerto Vallarta, Cancún, Los Cabos): donde el desarrollo comercial responde tanto a la demanda turística como a la población flotante de trabajadores y expatriados.
- Áreas industriales en expansión (como el Bajío o el norte del país): donde el nearshoring ha generado una demanda paralela de comercio, vivienda y servicios.
- Zonas tradicionales revitalizadas (como el centro de Puebla, Oaxaca o Mérida): impulsadas por políticas de regeneración urbana y turismo cultural.
¿Dónde sigue habiendo oportunidad?
La lectura de los datos de absorción comercial, densidad por giro y crecimiento demográfico permite trazar una frontera clara entre zonas en auge y zonas con signos de saturación.
- Con oportunidad: municipios con crecimiento reciente y ordenado como Tlajomulco (Jalisco), Apodaca (Nuevo León), Emiliano Zapata (Morelos) y ciertas áreas de Veracruz y Yucatán. Aquí aún hay espacio para servicios comerciales que acompañen el desarrollo residencial.
- Con saturación: zonas ultraurbanizadas como Santa Fe, Polanco, Andares o el centro de Monterrey muestran señales de sobreoferta, con rentas elevadas, alta rotación de negocios y menor margen de ganancia.
Recomendación DatAlpine
El crecimiento comercial en México no se detiene, pero la rentabilidad ya no depende solo de la ubicación premium, sino del análisis fino del entorno. DatAlpine recomienda:
- Identificar zonas con rezago comercial frente al crecimiento poblacional.
- Evaluar índices de competencia directa por giro comercial.
- Priorizar desarrollos anclados en usos mixtos o con alta captación de flujo peatonal/residencial.
Hoy más que nunca, los datos determinan el éxito de las decisiones comerciales. Anticipar, no solo reaccionar, es lo que separa a los desarrollos exitosos de los que se enfrentan a la saturación y el desgaste del mercado.
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